지방세 시가표준액 조사·산정 기준

제1장 총칙 제1조(목적) 이 기준은 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제2항, 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조제1항에 따라 건축물과 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액을 조사 ㆍ산정하기 위한 세부적인 절차와 방법 등을 정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "시가표준액"이란 시가 그 자체는 아니지만 지방세 세목별 과세표준의 기준이 되는 물건의 적정가액으로서 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 말한다. 2. "표준가격기준액"이란 「지방세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제4조제1항제1호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다. 3. "건물신축가격기준액"이란 영 제4조제1항제1의2호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다. 4. "기준가격"이란 영 제4조제1항제2호부터 제11호 및 제136조제1항제3호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 행정안전부장관이 산정ㆍ고시한 가격을 말한다. 다만, 광업권의 경우 지방자치단체의 장이 직접 조사하여 산정한 가격을 말한다. 5. "기타물건"이란 영 제4조제1항제2호부터 제9호까지 정한 과세대상을 말한다. 제3조(적용범위) 시가표준액의 조사ㆍ산정은 지방세법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 아니한 사항은 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령에 따른다. 제4조(조사ㆍ산정원칙) ① 시가표준액은 건축물대장 등 객관적인 자료를 기준으로 일반적인 이용현황에 따라 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 시가표준액 조사ㆍ산정시 납세의무자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다. 제2장 시가표준액 산정을 위한 조사ㆍ산정 절차 제1절 표준가격기준액의 조사ㆍ산정절차 제5조(조사 절차) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정하는 기관은 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때 다음 각 호의 절차를 따른다. 1. 조사의뢰 대상 분석 2. 거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석 3. 지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석 4. 표준가격기준액 산정 5. 표준가격기준액안 가격균형성 검증 6. 표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서의 작성 제6조(조사의뢰 대상 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 공부조사 및 현황조사를 통해 다음 각 호의 사항에 대한 대상의 특성 자료를 분석한다. 1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수 2. 구조, 용도, 건축연도, 면적 3. 위치 및 주변 환경 등 지역적 특성 4. 물건의 유형 및 형태 등 개별적 특성 5. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인 제7조(거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 다음 각 호의 사항에 대한 가격 자료를 수집ㆍ분석한다. 1. 취득세 신고자료 및 실거래신고 2. 부동산 매물 가격 자료 3. 부동산 임대 가격 4. 그 밖에 인근지역의 가격 및 임대 자료 제8조(지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 부동산시장 동향 및 가격분석을 통해 다음 각 호의 사항에 대한 지역의 가격동향 및 가격 추세를 분석한다. 1. 조사 대상 소재지의 부동산 시장 특성 2. 조사 대상 유형의 부동산 가격 동향 3. 조사 대상 부동산 가격 추세 및 전망 4. 그 밖에 지역의 부동산 시장 동향 및 가격에 대한 종합의견 제9조(표준가격기준액 산정) 표준가격기준액을 산정할 때에는 실거래가격, 개별공시지가 등을 고려하여야 한다. 제10조(표준가격기준액안 가격균형성 검증) ① 표준가격기준액을 산정한 경우 가격균형성에 대한 검증 절차를 거쳐야 한다. ② 제1항에 따른 가격균형성 검증을 위해서는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 1. 표준가격기준액의 수준에 관한 사항 2. 전년도 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항 3. 인근 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항 4. 그 밖에 표준가격기준액의 적정성 검토를 위해 필요한 사항 제11조(표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서 작성) ① 표준가격기준액을 조사ㆍ산정하는 기관은 기관은 지역 특성을 반영한 종합적인 분석 보고서를 작성하여야 한다. ② 제1항에 따라 작성된 표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서에는 대상 물건별 표준가격기준액조사표를 부록으로 첨부하여야 한다. 다만, 부록으로 첨부가 불가능한 경우 이는 전산으로 제출할 수 있다. 제2절 기준가격의 조사ㆍ산정절차 제12조(조사 절차) 기준가격을 조사ㆍ산정하는 기관은 기준가격을 조사ㆍ산정할 때 다음 각 호의 절차를 따른다. 1. 조사 대상 목록 확정 2. 가격자료 수집 및 분석 3. 기준가격 산정 4. 기준가격 균형성 검증 5. 조사ㆍ산정보고서의 작성 제13조(조사 대상 목록 확정) 기준가격을 조사ㆍ산정할 때에는 과년도의 기준가격 조사 목록, 과세대상별 등록부, 인ㆍ허가 자료 등을 참고하여 조사대상 목록을 확정한다. 제14조(가격자료 수집 및 분석) 기준가격을 조사ㆍ산정할 때에는 판매가격, 수입가격, 과세자료 등 가격 결정에 참고 되는 자료를 수집하여 이를 분석한다. 제15조(기준가격 산정) ① 거래사례 등을 참작하여 기준가격을 산정한 때에는 조사된 가격의 분포를 고려하여 물건 간 가격균형이 유지되도록 산정하여야 한다. ② 기준가격은 물건의 특성에 따라 정해진 단위당 가격으로 표시한다. 제16조(기준가격 가격균형성 검증) ① 기준가격을 산정한 경우 가격균형성에 대한 검증 절차를 거쳐야 한다. ② 제1항에 따른 가격균형성 검증을 위해서는 다음 각 호의 사항을 검토해야 한다. 1. 유형별 기준가격 수준에 관한 사항 2. 전년도 기준가격과의 균형유지에 관한 사항 3. 가격수준 목표 설정과 균형유지에 관한 사항 4. 그 밖에 기준가격의 적정성 검토를 위해 필요한 사항 제17조(기준가격 조사ㆍ산정보고서 작성) ① 기준가격을 조사ㆍ산정하는 기관은 조사 대상 유형별 특성을 반영한 종합적인 분석 보고서를 작성하여야 한다. ② 제1항에 따라 작성된 기준가격 조사ㆍ산정보고서에는 조사 대상 유형별 기준가격을 부록으로 첨부하여야 한다. 다만, 부록으로 첨부가 불가능한 경우 이는 전산으로 제출할 수 있다. 제3장 시가표준액 산정방법 제1절 건축물 시가표준액의 산정방법 제18조(오피스텔의 시가표준액) ① 오피스텔에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다. <img id="160477371"> </img> ② 제1항에 따른 지수와 가감산율은 다음 각 호와 같다. 1. 용도지수 : 별표 1 2. 층지수 : 별표 2 3. 가감산율 : 별표 3 ③ 제1항에도 불구하고, 표준가격기준액이 고시되지 아니한 경우에는 다음 각 호에 따라 시가표준액을 산정한다. 1. 「지방세법」제6조제5호 및 제6호 가목에 따라 납세의무가 성립하는 경우 : 제19조제1항, 제20조제1항, 제21조제3항을 적용 2. 제1호 외의 사유로 납세의무가 성립하는 경우 : 「지방세기본법」 제151조에 따른 지방세연구원에서 산정한 가액에 제18조제1항을 적용 제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다. <img id="160477373"> </img> ② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다. 1. 구조지수 : 별표 4 2. 용도지수 : 별표 5 3. 위치지수 : 별표 6 4. 경과연수별 잔가율 : 별표 7 5. 가감산율 : 별표 8 ③ 제2항의 지수와 가감산율은 다음 각 호의 기준에 따라 적용한다. 1. 구조지수 : 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 적용한다. 다만, 공적 장부상 구조와 현황상 구조가 다른 경우 세무공무원이 조사한 사항을 기준으로 지수를 적용할 수 있다. 2. 용도지수 : 1구 또는 1동의 건축물이 둘 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 가장 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다. 3. 위치지수 : 납세의무 성립일 현재의 개별공시지가를 기준으로 한다. 4. 가감산율 : 둘 이상의 항목에 해당하는 경우 각각의 가산율 또는 감산율을 더하여 적용한다. 제20조(증축 및 개축건축물의 시가표준액) ① 증축 및 개축건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 제곱미터당 시가표준액 산정비율은 별표 9에 의한다. <img id="160477407"> </img> ② 제1항 계산식에 따른 제곱미터당 신축건축물 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 1,000원 미만의 끝수가 있는 경우에는 그 끝수금액을 버리고, 끝수가 1,000원 미만인 경우에는 이를 1,000원으로 한다. <img id="160477417"> </img> ③ 증축 및 개축한 부분에 대하여 제곱미터당 신축건축물 시가표준액을 계산할 때에는 증축 및 개축연도를 신축연도로 보아 경과연수별 잔가율을 적용한다. 제21조(대수선건축물의 시가표준액) ① 대수선건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. <img id="160477431"> </img> ② 제1항 계산식에 따른 변경된 경과연수별 잔가율은 기존 건축연도에 대수선으로 인해 증가한 내용연수를 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 보아 적용하는 경과연수별 잔가율을 말한다. 이 경우 적용하는 신축연도는 아래의 계산식에 따라 산정한 연도(소수점 이하는 버린다)로 한다. <img id="160477465"> </img> ③ 제2항 후단에도 불구하고 「건축법」 제14조에 따라 건축신고에 의해 대수선하는 건축물의 신축연도는 아래의 계산식에 따라 산정한 연도(소수점 이하는 버린다)로 한다. <img id="160477473"> </img> ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 법 제10조의4제2항에 따른 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. <img id="160477493"> </img> ⑤ 제4항 계산식에 따른 제곱미터당 신축건축물 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. <img id="160477495"> </img> ⑥ 제4항 계산식에 따른 제곱미터당 시가표준액 산정비율은 별표 10에 의한다. 제22조(의견청취 및 직권변경 시 시가표준액의 가감산특례) ① 영 제4조의2제3항 및 규칙 제2조제4항에 따른 의견청취 및 직권변경 시 적용되는 건축물 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 변경한다. <img id="160477497"> </img> ② 제1항에 따른 가감산율은 아래의 계산식에 따른 산정시가표준액 대비 조사가격(건축물가액+토지가액)의 비율을 기준으로 별표 11에 의한다. <img id="160477499"> </img> ③ 제2항에 따른 조사가격은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거래가격 등을 조사하여 해당 거래와 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액, 전문평가기관의 감정가액 등으로 할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 건축물 중 상업용 건축물의 조사가격을 산정할 때 한국지방세연구원장은 인근 상업용 건축물의 표준임대료, 카드매출 지수 및 유동인구 지수 등을 반영하여 산정한 상업용 건축물의 수익가격 또는 인근 상업용 건축물의 실제 거래가격에 지역별 투자수익률, 건물유형 등을 반영하여 산정한 상업용 건축물의 매물가격을 제공할 수 있다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 산정한 가감산율이 불합리하다고 판단되는 경우에는 달리 정하여 결정할 수 있다. 제23조(구분지상권의 시가표준액) 구분지상권의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. <img id="160477501"> </img> 제24조(시설의 시가표준액) ① 시설의 시가표준액은 기준가격에 잔가율을 반영하여 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 12에 의한다. ② 시설을 개수한 경우 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. <img id="160477503"> </img> 제25조(시설물의 시가표준액) ① 시설물의 시가표준액은 기준가격에 잔가율을 반영하여 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 13에 의한다. ② 시설물을 수선하는 경우 산출된 시가표준액에 100분의 20을 적용한다. 제2절 기타물건 시가표준액의 산정방법 제26조(선박의 시가표준액) ① 선박의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 14에 의한다. <img id="160477507"> </img> ② 수리로 인해 용도가 변경된 선박의 시가표준액은 변경된 선박 전체 시가표준액의 100분의 25로 하고, 적재정량이 변경된 선박의 시가표준액은 증가된 시가표준액의 100분의 80을 적용한다. 제27조(차량의 시가표준액) ① 차량의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 15에 의한다. <img id="160477509"> </img> ② 용도가 변경된 차량의 경우 각각의 용도로 사용된 연수에 해당하는 감가상각률을 적용하여 산출한다. 이 경우 별표 16를 적용한다. 다만,「자동차관리법」에 따른 자동차매매업자로부터 매매용 차량을 취득하는 경우에는 자동차매매업자 취득 전 사용 용도의 잔가율을 적용한다. ③ 차량의 원동기 또는 차체를 변경함으로써 그 가격이 증가된 경우에는 행정안전부장관이 고시하는 원동기ㆍ차체변경 기준가격을 시가표준액으로 한다. 다만, 법인장부 등 객관적인 자료에 의하여 사실상 증가액이 입증되는 경우에는 이를 따른다. 제28조(기계장비의 시가표준액) 기계장비의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 17에 의한다. <img id="160477511"> </img> 제29조(입목의 시가표준액) 입목에 대한 시가표준액은 다음 각 호의 계산식에 따라 산정한다. 1. 산림목 <img id="160477513"> </img> 2. 유실수 <img id="160477515"> </img> 제30조(항공기의 시가표준액) 항공기의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 18에 의한다. <img id="160477521"> </img> 제31조(광업권의 시가표준액) 광업권의 시가표준액은 다음 각 호의 계산식에 따라 산정한다. 1. 정상적으로 생산중에 휴업한 광산과 조업중인 광산으로서 거래사례가 있는 경우 가. 가채광량(可採鑛量)을 알 수 있을 때 <img id="160477525"> </img> 나. 가채광량(可採鑛量)을 알 수 없을 때 <img id="160477529"> </img> 2. 탐광단계에 있으나 광물의 생산량이 없는 광산과 채광 미착수 광산인 경우 <img id="160477537"> </img> 제32조(어업ㆍ양식업권의 시가표준액) 어업ㆍ양식업권의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 다만, 기준가격이 없는 경우 직접 조사하여 산정할 수 있다. <img id="160477541"> </img> 제33조(회원권의 시가표준액) 회원권에 대한 시가표준액은 행정안전부장관이 고시하는 기준가격으로 한다. 제34조(지하자원의 시가표준액) 영 제136조제1항제3호에 따른 지하자원의 시가표준액은 행정안전부장관이 고시한 기준가격으로 한다. 제35조(재검토기한) 행정안전부장관은「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대해 2025년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다.)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 해야 한다.