부동산투자회사 등에 관한 감독규정

제1장 총칙 제1조(목적) 이 훈령은 「부동산투자회사법」(이하 "법"이라 한다)ㆍ같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다)ㆍ같은 법 시행규칙(이하 "규칙"이라 한다)에서 국토교통부장관에게 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 훈령에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "인수회사"란 부동산투자회사의 위탁을 받아 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조제11항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 자를 말한다. 2. 제1호 이외에 이 훈령에서 사용하는 용어의 뜻은 법ㆍ시행령ㆍ시행규칙에서 정하는 바에 의한다. 제2장 부동산투자회사의 업무감독 제3조(투자설명서 작성ㆍ제공) ① 부동산투자회사가 법 제17조제1항에 따라 발행하는 주식의 인수청약을 권유하는 경우에는 투자설명서를 해당 부동산투자회사의 본ㆍ지점(위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사는 본점에 비치한다)에 비치하고 다음 각 호에 해당하는 자에게 제출하여야 한다. 1. <삭 제> 2. 금융위원회 3. 인수회사 4. 판매회사(영 제19조제1항의 규정에 의한 "판매회사"를 말한다. 이하 같다) 5. 자산관리회사 6. 그 자산의 투자ㆍ운용에 관한 자문 및 평가 등의 계약을 체결한 부동산투자자문회사 ② 부동산투자회사 및 제1항제3호부터 제6호까지 규정하고 있는 자는 투자설명서를 본점 기타 영업소에 비치하고 인터넷 등 전자매체를 이용하여 공시하는 방법으로 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. ③ 부동산투자회사는 투자자가 당해 부동산투자회사에 대한 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 평이한 언어로 투자설명서를 작성하여야 한다. ④ 부동산투자회사는 투자설명서 기재내용 중 투자자의 투자판단에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항이 변경된 경우에는 지체 없이 당해 투자설명서를 보정하여 제1항 각 호의 자에게 제출하고 제2항에 따라 열람할 수 있도록 하여야 한다. ⑤ 부동산투자회사 또는 인수회사ㆍ판매회사는 해당 부동산투자회사의 주식의 인수를 청약하고자 하는 자에 대하여 투자설명서를 제공하고 투자설명서의 주요 내용에 관하여 신의에 따라 성실하게 설명하여야 한다. ⑥ 부동산투자회사 또는 인수회사ㆍ판매회사는 투자자로부터 부동산투자회사 주식의 인수를 청약 받는 경우 주식청약서 등에 투자설명서의 주요내용을 설명한 사실 및 투자설명서를 교부한 사실을 확인하는 투자자의 자필서명(기명날인 또는 「전자서명법」 제2조제2호에 따른 전자서명을 포함한다)을 받아야 한다. ⑦ 부동산투자회사 또는 인수회사ㆍ판매회사는 해당 부동산투자회사가 발행한 주식을 인수한 투자자가 해당 부동산투자회사 주식의 추가인수의 청약을 하는 경우에는 제5항에 따른 투자설명서의 제공 및 설명을 생략할 수 있다. 다만, 제4항에 따라 투자설명서를 보정하여야 하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑧ 부동산투자회사 또는 인수회사ㆍ판매회사는 인터넷 등 전자매체를 이용하여 투자설명서를 제공할 수 있다. 제4조(투자설명서 양식) ① 자기관리 부동산투자회사가 영업인가를 받은 날부터 6개월(이하 "최저자본금준비기간"이라 한다) 이내에 작성하여야 하는 투자설명서는 별지 제1호서식에 의하며, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 최저자본금준비기간 이내에 작성하여야 하는 투자설명서는 별지 제3호서식에 의한다. ② 자기관리 부동산투자회사가 최저자본금준비기간이 지난 후 작성하여야 하는 투자설명서는 별지 제2호서식에 의하며, 위탁관리부동산 투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 최저자본금준비기간이 지난 후 작성하여야 하는 투자설명서는 별지 제4호서식에 의한다. 제5조(실사보고서 양식) 법 제24조제3항에 따른 실사보고서는 별지 제5호서식에 의하여 작성한다. 제5조의2(신용평가) ① 부동산투자회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 증권시장에 주식을 상장한 후 최초 결산일(제2호에 해당하는 경우에는 2020년 2월 21일 이후 최초로 도래하는 결산일을 말한다)부터 1년이 경과하면 그 날부터 5개월 이내에 법 제25조의3제1항에 따른 신용평가를 받아야 한다. 1. 증권시장에 주식을 상장한 후 최초 결산일 또는 그 결산일부터 1년이 되는 날을 기준으로 영 제29조제1항에 해당하는 경우 2. 2020년 2월 21일 전에 증권시장에 증권을 상장한 경우에는 2020년 2월 21일 이후 최초로 도래하는 결산일 또는 그 결산일부터 1년이 되는 날을 기준으로 영 제29조제1항에 해당하는 경우 ② 부동산투자회사가 유상증자 등이 있은 후 최초로 도래하는 결산일 또는 그 결산일부터 1년이 되는 날을 기준으로 영 제29조제1항에 해당하는 경우에는 최초로 도래하는 결산일로부터 1년이 경과하면 그 날부터 5개월 이내에 법 제25조의3제1항에 따른 신용평가를 받아야 한다. ③ 제1항 또는 제2항에 따라 신용평가를 받은 회사는 매년 1회 이 법에 따른 신용평가를 받아야 한다. 다만, 신용평가를 받기 전 도래한 최근 결산일 당시 영 제29조제1항에 해당하지 않는 경우에는 신용평가를 받지 않을 수 있으며, 그 이후 결산일에 영 제29조제1항에 해당하게 되는 경우에는 해당 결산일로부터 5개월 이내에 법 제25조의3제1항에 따른 신용평가를 받아야 한다. ④ 자기관리 부동산투자회사 또는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 신용평가를 받은 결과(신용등급을 포함한다)를 신용평가를 받은 날부터 10일 이내에 부동산투자회사 정보시스템에 공시하여야 한다. ⑤ 영 제29조제4항제3호에서 "국토교통부장관이 정하여 고시하는 협회"란 법 제49조의4에 따라 설립된 "한국리츠협회"를 말한다. 제6조(관련서류의 비치ㆍ공시) ① 자기관리 부동산투자회사는 다음 각 호의 서류를 본점 및 지점에 비치하고 주주 및 채권자들의 열람에 제공하여야 한다. 1. 정관 2. 임원ㆍ자산운용전문인력의 현황 3. 재무제표 및 감사보고서 4. 투자설명서 5. 투자보고서 6. 실사보고서(첨부서류를 생략한다) 7. 그 자산의 투자ㆍ운용에 관한 위탁계약을 체결한 경우에는 그 사본 8. 내부통제기준 9. 주주총회의사록 10. 이사회의사록 ② 위탁관리 부동산투자회사ㆍ기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사ㆍ인수회사ㆍ판매회사ㆍ자산보관기관ㆍ사무수탁회사는 업무를 위탁한 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사와 관련된 다음 각 호의 서류를 본점에 비치하고 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 주주 또는 채권자의 열람에 제공하여야 한다. 1. 정관 2. 재무제표 및 감사보고서 3. 위탁관리 부동산투자회사ㆍ기업구조조정 부동산투자회사의 임원 및 자산관리회사의 자산운용전문인력의 현황 4. 투자설명서 5. 투자보고서 6. 실사보고서(첨부서류를 생략한다) 7. 자산관리회사ㆍ자산보관기관ㆍ인수회사ㆍ판매회사 및 사무수탁회사와 체결한 업무위탁계약서 사본 8. <삭 제> 9. 주주총회의사록 10. 이사회의사록 ③ 자기관리 부동산투자회사의 주주 및 채권자는 영업시간 중 언제든지 제1항에 따라 비치된 서류를 열람할 수 있으며 그 서류의 등본 또는 사본의 교부를 청구할 수 있다. ④ 사무수탁회사가 제2항 각 호의 서류를 작성ㆍ비치하는 경우에는 이를 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사가 작성ㆍ비치한 것으로 본다. ⑤ 자기관리 부동산투자회사, 사무수탁회사 및 자산관리회사는 제1항 또는 제2항 각 호의 서류(제1항제8호는 제외한다)를 법 제49조의6에 따른 부동산투자회사 정보시스템 및 인터넷 홈페이지 등에 그 사유발생일로부터 10일 이내에 공시하여야 한다. 제7조(투자보고서의 작성) 법 제37조제1항 및 영 제40조제1항 및 제2항에 따라 투자보고서를 작성하는 자기관리 부동산투자회사 또는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 투자보고서를 회계기간의 말일일 경우 별지 제6호서식에 따라 작성하고, 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)의 경우 별지 제6호의2서식에 따라 작성하여야 한다. 제7조의2(사업투자보고서의 작성ㆍ보고) 법 제26조의4제7항 및 영 제8조의4제4항에 따라 사업투자보고서를 제출하는 자기관리 부동산투자회사 또는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자산관리회사는 사업투자보고서를 별지 제9호서식에 따라 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 제8조(보고사항) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 사항을 그 발생일로부터 10일 이내에 국토교통부장관 및 금융위원회에 보고하여야 한다. 1. 법 제41조제1항 각 호의 어느 하나에 규정된 사항 2. 영 제8조제1항제6호에 관한 사항의 변경(자기관리 부동산투자회사에 한한다) 3. 내부통제기준의 변경(자기관리부동산투자회사에 한한다) ② 부동산투자회사는 제1항에 따라 보고를 하는 경우 보고사항을 입증할 수 있는 관련서류를 첨부하여야 한다. 제8조의2(정보의 공시) ① 영 제40조의2제2항제2호에서 "국토교통부장관이 정하여 고시하는 부실자산"이란 발행인 또는 거래상대방의 부도, 회생절차개시신청 또는 파산절차의 진행 등으로 인하여 원리금의 전부 또는 일부의 회수가 곤란할 것이 명백히 예상되는 자산을 말한다. ② 영 제47조의7제1항에 따라 지정된 부동산투자회사 지원센터(이하 "지원센터"라 한다)는 영 제40조의2제6항에 따른 공시와 관련한 서식과 작성방법, 기재사항 등에 관한 구체적 기준을 정할 수 있다. ③ 지원센터는 제2항에 따른 기준을 정하거나 변경한 때에는 미리 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 제8조의3(부동산투자회사의 대출방법 및 절차 등) ① 영 제17조의2제2항제4호에서 "국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 정관에 다음 각 목의 사항을 기재할 것 가. 대출투자금액(대출채권을 매입하거나 양도받는 행위는 제외한다)이 부동산투자회사의 자기자본(자산총액에서 부채총액을 뺀 가액)에서 차지하는 비중의 한도 나. 대출의 대상 2. 내부적인 투자판단 과정에 따라 대출의 최종적 의사결정이 가능하도록 대출의 심사, 한도, 계약, 담보설정 등 대출 실행 및 대출금 회수에 관한 절차와 기준이 포함된 내부통제기준을 갖출 것 3. 영 제17조의2제1항 각 호 외의 자에게 대출하지 아니하며, 이를 회피할 목적의 연계 거래를 이용하여 대출하지 아니할 것 4. 대출을 실행하는 경우 그 실행일로부터 10일 이내에 부동산투자회사 정보시스템에 공시할 것 ② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 법 제21조제2항제3호에 따른 대출을 하고자 하는 경우 해당 부동산투자회사로부터 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제1항제2호를 갖추어야 한다. 제3장 자산관리회사 업무감독 제9조(자산관리회사의 행위준칙) ① 자산관리회사는 자산운용전문인력이 아닌 자로 하여금 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사로부터 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용과 직접적으로 관련된 업무를 행하게 하여서는 아니 된다. ② 자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사로부터 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용업무에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁한 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여 일정한 이익을 보장하거나 이를 약속하는 행위 2. 위탁받는 자산의 운용으로 인하여 발생한 손실의 전부 또는 일부를 자산관리회사가 부담하거나 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁한 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여 이를 약속하는 행위 3. 법 제33조 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 제9조의2(자산관리회사의 경영건전성 기준) ① 영 제22조의2제1항제1호의 자본의 적정성 유지에 관한 사항에 따라 자산관리회사는 다음 각 호의 사항을 준수해야 한다. 1. 자산관리회사는 자기자본(자산총액에서 부채총액을 뺀 가액을 말한다. 이하 같다)을 인가 요건 금액 이상으로 유지해야 한다. 2. 유지요건의 판단기준은 매 회계연도 말로 한다. ② 영 제22조의2제1항제2호의 위험의 관리에 관한 사항에 따라 자산관리회사는 다음 각 호의 사항을 준수해야 한다. 1. 자산관리회사는 각종 거래에서 발생하는 위험을 적시에 인식ㆍ평가ㆍ감시ㆍ통제하는 등 위험관리를 위한 체제를 갖추어야 한다. 2. 자산관리회사는 위험을 관리하기 위하여 필요한 지침(이하 "위험관리지침"이라 한다)을 마련하고, 이를 준수하여야 한다. 3. 위험관리지침에는 다음 각 목의 사항이 포함되어야 한다. 가. 자산관리회사가 내부적으로 관리하여야 하는 최소영업자본액의 수준(일정한 변동범위를 포함한다) 나. 운용자산의 내용과 위험의 정도 다. 자산의 운용방법 라. 고위험 자산의 기준과 운용한도 마. 자산의 운용에 따른 영향 바. 단기차입금 한도 사. 내부적인 보고 및 승인체계 아. 위반에 대한 내부적인 징계내용 및 절차 등에 관한 기본적인 사항 자. 내부통제에 관한 사항 차. 위험관리조직의 구성 및 운영에 관한 사항 카. 그 밖에 위험관리를 위해 필요한 사항 4. 자산관리회사의 이사회는 위험관리에 관한 다음 각 목의 사항을 심의ㆍ의결한다. 다만, 효율적인 위험관리를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 이사회 내에 위험관리를 위한 위원회(이하 "위험관리 위원회"라 한다)를 두고 그 업무를 담당하게 할 수 있다. 가. 경영전략에 부합하는 위험관리 기본방침 수립 나. 자산관리회사가 부담 가능한 위험수준의 결정 다. 적정투자한도 또는 손실허용한도 승인 라. 위험관리지침의 제정 및 개정 ③ 영 제22조의2제1항제3호의 내부통제기준 운영의 적정성, 그 밖의 경영건전성을 유지하기 위해 필요한 사항에 따라 자산관리회사는 다음 각 호의 사항을 준수해야 한다. 1. 자산관리회사는 적정한 자산관리업무의 수행을 위해 내부통제기준을 설정하고, 관련 규제를 준수해야 한다. 2. 자산관리와 관련한 내부통제기준에는 다음 각 목의 내용이 포함되어야 한다. 가. 임직원의 이해충돌방지 등 행위준칙의 설정 나. 관련 규제 준수 방안 다. 수탁재산의 구분 관리체계 라. 기타 투자자의 보호와 관련된 정책 제9조의3(경영실태평가의 기준 및 방법 등) ① 영 제47조의7제1항제3호에 따라 지원센터장은 자산관리회사의 경영 및 재무건전성을 판단하기 위해 자산관리회사의 재무상황과 업무상태 및 위험을 종합적으로 분석ㆍ평가(이하 "경영실태평가"라 한다)해야 한다. ② 경영실태평가는 별표 1의 평가부문별로 계량항목과 비계량항목으로 구분하여 평가하고 부문별 평가결과를 고려하여 종합평가등급을 결정한다. ③ 경영실태평가 중 계량항목 평가는 제11조제1항에 따른 회계기간의 말일에 작성하는 영업보고서의 제출기한 이후 2개월 이내에 실시하며, 비계량항목 평가는 수시 또는 정기적으로 실시할 수 있다. ④ 경영실태평가의 요소별 평가항목과 종합평가등급에 대한 세부 평가방법은 국토교통부장관의 승인을 받아 지원센터장이 정한다. ⑤ 경영실태평가의 종합평가등급은 1등급(우수), 2등급(양호), 3등급(보통), 4등급(취약), 5등급(위험)의 5단계로 구분하며, 등급에 따른 개념은 별표 2와 같다. ⑥ 지원센터장은 제5항의 등급을 결정하기 위해 경영실태평가 위원회를 설치하며, 자산관리회사 경영실태평가의 최종등급은 해당 위원회의 의결과 국토교통부장관의 승인을 거쳐 결정된다. ⑦ 국토교통부장관은 자산관리회사에 대한 경영실태평가의 최종종합등급이 결정되면 해당 자산관리회사에 평가등급과 개선권고 등을 통보할 수 있다. ⑧ 국토교통부장관은 자산관리회사에 대한 경영실태평가 결과를 법 제39조의 감독 및 검사업무에 반영할 수 있다. ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사는 제1항에 따른 경영실태평가를 받지 않을 수 있다. 1. 국가 또는 지방자치단체가 자본금의 100분의 50 이상을 출자한 법인으로서 법령에 따라 경영평가 또는 이에 준하는 평가를 받는 기관 2. 법 제22조의3에 따른 설립인가 해당연도 및 그 다음연도 내에 있는 자산관리회사 제9조의4(경영개선권고) ① 국토교통부 장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산관리회사에 대해 필요한 조치를 이행하도록 권고할 수 있다. 1. 경영실태평가의 결과가 4등급 이하인 경우 2. 영 제40조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 제1호에 해당할 가능성이 높은 경우 3. 자기자본이 법 제22조의3제1항에 따른 인가 기준에 미달할 가능성이 높은 경우 ② 제1항 각 호 외의 부분 중 "필요한 조치"는 인력 및 조직운용의 개선, 경비절감, 부실자산의 처분, 자기자본 감소행위의 제한, 신규업무 진출의 제한, 자본금의 증액 또는 감액, 대손충당금의 설정 등을 말한다. 제9조의5(경영개선계획의 제출 및 평가 등) ① 제9조의4에 해당하는 자산관리회사는 같은 조 제2항에 따른 조치의 통보일로부터 2개월 이내에 경영개선계획을 국토교통부장관에게 제출해야 한다. ② 국토교통부장관은 경영개선계획을 제출받은 날로부터 1개월 이내에 승인여부를 결정해야 한다. ③ 국토교통부장관은 제1항의 경영개선계획을 승인하지 아니할 경우 법 제22조의3제10항에 따라 경영건전성 확보를 위해 필요한 조치를 명할 수 있고, 이 명령이 이행되지 않는 경우 법 제39조제2항에 따른 조치를 취할 수 있다. 해당 조치를 하는 경우 국토교통부장관은 해당 자산관리회사에 그 근거와 이유를 제시해야 한다. ④ 경영개선계획을 승인받은 자산관리회사는 매분기말부터 10일 이내에 이행실적을 국토교통부장관에게 제출해야 한다. 제10조(자산관리회사의 보고사항) ① 자산관리회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 그 사유가 발생한 날로부터 10일 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 1. 정관의 변경 2. 회사의 상호 및 소재지의 변경 3. 자본금에 관한 사항의 변경 4. 삭제 5. 자산운용전문인력의 변경 6. 주요 주주(주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주를 말한다)의 변경 7. 내부통제기준의 변경 8. 삭제 9. 자산운용을 위탁받은 부동산투자회사의 발행주식 총수의 100분의 10 이상의 주식을 취득한 사실 ② 자산관리회사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 보고하는 경우 관련사항을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여야 한다. 제11조(영업보고서의 제출) ① 자산관리회사는 영업보고서를 금융위원회에 제출하고, 법 제37조제4항에 따른 방법으로 공시하여야 한다. 이 경우 영업보고서의 작성시기 및 제출ㆍ공시기한은 영 제40조제1항과 제2항을 각각 준용한다. ② 제1항에 따른 영업보고서는 별지 제7호서식에 따라 작성한다. 제11조의2(지주회사 규정 적용 제외 보고) 법 제49조제5항에 따라 지주회사에 관한 규정을 적용받지 않는 부동산투자회사의 자산관리회사는 별지 제8호 서식 및 첨부서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 제4장 보칙 제12조(외국어로 된 자료) ① 부동산투자회사 및 자산관리회사가 이 훈령에 의하여 국토교통부장관 및 금융위원회에 제출하는 서류 중 외국어로 작성된 서류는 국문으로 번역된 요약본을 첨부하여야 한다. ② 제1항에 따라 제출된 서류 중 외국어로 작성된 서류의 내용이 국문으로 번역된 서류의 내용과 다른 경우에는 국문으로 번역된 서류의 내용이 우선한다. 제13조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 훈령에 대하여「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2025년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.