행정중심복합도시 토지공급지침

제1조(목적) 이 지침은 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시건설을 위한 특별법시행령」(이하 "시행령"이라 한다) 제18조 내지 제20조에 따른 조성토지 등의 공급계획의 수립기준과 공급방법 및 공급가격기준, 기타 행정중심복합도시건설사업(이하 "건설사업"이라 한다)의 추진에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(적용범위) ① 이 지침은 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시건설을 위한 특별법」(이하 "특별법"이라 한다) 및 동법 시행령에 따른 조성토지 등의 개발 및 공급 등의 업무를 처리하는 경우에 적용한다. ② 특별법 제38조에 의한 행정중심복합도시건설청장(이하 "행복청장"이라 한다) 및 특별법 제18조제1항에 따라 지정된 건설사업 시행자(이하 "사업시행자"라 한다)는 특별법령 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관련 법령과 이 지침에서 정하지 아니한 사항 그리고 이 지침의 시행에 필요한 세부 사항을 따로 정할 수 있다. 제3조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "예정지역"이란 특별법 제16조에 의한 이전계획에 따른 중앙행정기관 등의 이전 및 그에 따른 시가지 조성을 위하여 동법 제11조 및 제12조에 따라 지정ㆍ고시된 지역을 말한다. 2. "조성토지"란 사업시행자가 건설사업으로 조성한 토지를 말한다. 3. "원형지"란 특별법 제18조제4항에 따라 사업시행자가 국가기관 및 지방자치단체 등에 공급하여 개발하는 토지를 말한다. 4. "조성토지 등"이란 조성토지 및 원형지를 말한다. 5. "대행개발"이란 특별법 제18조제5항에 따라 건설사업의 효율적인 시행을 위하여 사업시행자를 대행하여 개발하는 경우를 말한다. 제4조(조성토지 등의 공급계획) ① 사업시행자가 조성토지 등을 공급하고자 하는 경우에는 특별법 제25조에 따라 공급계획을 수립하여 행복청장의 승인을 받아야 한다. 공급계획을 변경하는 경우에도 또한 같다. ② 행복청장은 개발계획과 조성토지 등의 공급계획을 서로 비교ㆍ검토하여 조성토지 등이 원활히 공급될 수 있도록 수급계획을 조정할 수 있다. ③ 사업시행자가 제1항에 따라 조성토지 등의 공급계획에 대한 승인을 얻어 조성토지 등을 공급하고자 하는 경우에는 토지 의무이용기간 통지 등 투기억제에 대한 대책을 수립하여야 한다. 제5조(조성토지 등의 공급) ① 사업시행자가 조성토지를 공급할 경우에는 개발계획 등에서 정한 용도를 명시하여 공급하여야 한다. 다만, 원형지를 공급하는 경우에는 용도를 제외한 공급대상토지 및 개발방향만을 명시하여 공급할 수 있다. ② 건설사업으로 개발된 조성토지 등을 공급받아 주택사업계획승인 또는 건축허가 등을 얻고자하는 자는 지구단위계획에서 정한 토지이용계획 및 주택에 관한 계획 등에 따라 승인 또는 허가 등을 신청하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도로, 상하수도 등 도시기반시설과 학교ㆍ공원 등 시설계획을 고려하여 당초 계획된 용적률 및 조성토지 등의 공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 행복청장과 사전 협의를 거쳐 세대수 등을 조정하여 주택사업계획승인 또는 건축허가 신청을 할 수 있다. 1. 공급된 공동주택건설용지에 당초 계획된 규모별 전용면적 범위보다 작은 전용면적 범위의 주택을 건설하고자 하는 경우. 단, 작은 전용면적 범위로의 조정은 당초 계획된 큰 전용면적 범위 세대수의 10퍼센트를 초과할 수 없으며, 총세대수는 당초 계획된 총세대수를 초과할 수 없다. 2. 공급된 공동주택건설용지에 당초 계획된 전용면적 범위 내에서 보다 작은 전용면적의 공동주택을 건설하고자 하여 당초 계획된 세대수를 초과하는 경우. 단, 총세대수의 증가는 당초 계획된 총세대수의 5퍼센트 이내 이어야 한다. 3. 확정측량단계에서 공급받은 조성토지의 면적이 축소되거나 건물의 배치ㆍ설계ㆍ시공 상 불가피한 사유가 있어 최소한의 세대수를 축소 조정하는 경우. 4. 공급된 분양주택건설용지를 임대주택건설용지로 사용하고자 하는 경우. 다만, 조성토지 등의 공급가격은 변경할 수 없다. ③ 사업시행자가 제1항에 따라 주택건설용지를 공급할 경우에는 개발계획에서 정한 비율의 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택건설용지를 확보ㆍ공급하여야 한다. 다만, 행복청장이 임대주택건설 비율을 단계별 또는 연차별로 수립한 경우에는 이에 따라 임대주택건설용지를 확보ㆍ공급하여야 한다. ④ 임대주택건설용지가 용지공급을 위한 최초 공고 후 6월 이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 이 경우 공급가격은 분양주택건설용지 공급가격기준을 적용한다. ⑤ 사업시행자는 연약지반이 포함된 조성토지를 개발하여 공급하는 경우에는 다음 각 호에 적합하게 하여야 한다. 1. 조성공사 착수 전에 토질조사를 철저히 하고 필요한 경우 당해 토지의 특성에 맞게 조성고까지 지반안정 처리를 할 것 2. 허용잔류침하량 이내로 지반안정 처리 후 건축물의 건축 등이 이루어질 수 있도록 토지사용 시기를 합리적으로 조정할 것. 다만, 조성토지 등을 공급받는 자가 조기에 토지사용을 원하는 경우에는 공급받는 자가 직접 지반안정처리를 하는 조건으로 토지사용시기를 조정할 수 있다. 3. 연약지반현황과 지반안정처리 주요내용 및 토지사용 시 유의사항 등을 분양안내서에 명기하고, 연약지반 분포도면ㆍ토질ㆍ심도ㆍ처리공법ㆍ허용잔류침하량 등 자세한 사항은 분양안내소에 비치하여 일반이 열람할 수 있도록 할 것 4. 제3호에 의한 연약지반현황과 지반안정처리 내용 등을 행복청장에게 보고할 것 ⑥ 사업시행자는 조성토지 등의 공급과 관련하여 하수관거 등 지하매설물에 대한 시공 상의 안전 및 파손 방지대책을 수립하고 이에 적합하게 건축공사 등이 진행될 수 있도록 관리하여야 한다. ⑦ 사업시행자는 지구단위계획이 수립되기 이전에 조성토지를 공급하고자 하는 경우에는 선수협약을 체결하여 공급할 수 있다. 이 경우 선수금에 관한 사항은 특별법 제26조에 따른다. ⑧ 사업시행자는 상업업무용지를 공급하고자 하는 경우 해당 생활권의 기존 상업기능에 미치는 영향 등을 검토하여 행복청에 제출하여야 한다. 제6조(조성토지의 공급방법 및 가격) ① 사업시행자가 조성토지를 공급하고자 하는 경우에는 시행령 제19조제2항에 따라 경쟁입찰의 방법으로 한다. 다만, 시행령 제19조제2항 단서에 해당하는 경우에는 추첨하여 공급할 수 있다. ② 사업시행자가 조성토지를 공급하고자 하는 경우 공급가격 및 공급방법은 별표1에서 정하는 기준에 따른다. 이 경우 제13조에 따라 산정된 조성원가(이하 "조성원가"라 한다)가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있다. ③ 사업시행자는 제2항에도 불구하고 대학교 용도 토지에 대해서는 [별표4]에서 정하는 기준에 따라 공급할 수 있다. 이 경우 행복청장은 토지공급 승인 전 특별법 제29조에 따른 행정중심복합도시 건설 추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. ④ 제2항에서 정하지 않은 조성토지의 공급방법 및 가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있다. 제7조(원형지개발자의 조성토지 공급) ① 원형지개발자가 조성한 토지 중 시행령 제19조의2제1항 각 호의 토지를 일반에게 공급하는 경우 에는 제5조 및 제6조를 준용한다. 이 경우 제5조 및 제6조 중 "사업시행자"는 "원형지개발자"로 본다. ② 원형지개발자의 토지조성원가 산정기준은 제13조에 따르되, 원형지개발자와 사업시행자가 동일한 경우 원형지 개발지역과 사업시행자의 사업시행지역을 통합하여 조성원가를 산정할 수 있다. 제8조(원형지개발계획의 승인 등) ① 사업시행자가 건설사업의 일부를 원형지로 공급하여 개발하고자 특별법 제18조제4항에 따라 승인신청을 한 때에는 행복청장은 승인 전에 추진위원회의 심의를 거쳐야 한다. ② 사업시행자는 제1항에 따라 승인을 받고자 하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 원형지개발계획서를 행복청장에게 제출하여야 한다. 1. 원형지개발의 목적 및 필요성 2. 원형지로 공급될 대상토지 및 개발방향 3. 공급대상자 제9조(원형지 공급가격 기준) 사업시행자가 원형지를 공급하는 경우 공급가격 기준은 별표2에서 정하는 바에 따른다. 제10조(용도제한 공고 등) 사업시행자는 공급하고자 하는 조성토지 등에「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조에 따른 건축물의 건축제한사항 이외의 용도제한에 대한 내용이 있는 경우에는 미리 그 내용을 공고하고, 분양안내서 및 매매계약서에 이를 명기하여야 한다. 제11조(조성원가의 산정시기) 조성원가는 매년 6월 30일에 산정하는 것을 원칙으로 하되, 그 해 공급하고자 하는 조성토지의 공급계획이 없거나 조성원가 산정방법이 달라지는 등 특별한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 제12조(조성원가의 산정 기준) ① 조성원가의 산정기준 및 적용방법은 별표3에서 정하는 바에 따른다. ② 제1항에 따라 사업시행자가 조성원가를 산정하려는 경우에는 별표3 제6호의 조성원가 심의위원회 개최 전에 행복청장과 협의하여야 한다. ③ 사업시행자가 제2항에 따른 협의를 하는 때에는 다음 각 호의 자료를 행복청장에게 제출하여야 한다. 1. 별지에 따른 조성원가 구성항목 및 세부내역별 산출근거 2. 유보지 유상비율 산출근거 3. 무상공급면적 산출근거 4. 외부전문기관 사전검증 결과 5. 별표3 제5호의 조성원가의 신뢰성 확보노력에 대한 이행현황 및 계획 6. 기타 행복청장이 조성원가 산정내역 확인을 위해 요구하는 자료 제12조의2(보고 및 검사 등) ① 제12조제3항 각 호의 자료를 사업시행자가 제출하지 않거나 제출한 자료의 보완이 필요한 경우 행복청장은 7일 이내의 기간을 정하여 특별법 제64조에 따라 사업시행자에게 자료의 보고 또는 제출을 명할 수 있다. ② 행복청장은 제1항에 따라 제출된 자료에 대하여 특별법 제64조에 따라 소속 공무원으로 하여금 조성원가 산정자료 등에 대하여 검사하게 할 수 있다. ③ 제2항에 따른 검사를 하는 공무원은 그 권한을 표시하는 아래의 증표를 지니고 이를 관계인에게 보여주어야 한다. 1. 검사공무원의 소속ㆍ직위 및 성명 2. 검사기간 3. 검사공무원임을 확인한다는 사실 4. 증표의 발행일 5. 발행자인 국토교통부장관 또는 행복청장의 명의 제12조의3(개선방안 및 재발방지대책 제출요구) 행복청장은 제12조의2에 따라 보고 또는 검사 등을 실시한 결과, 보완 또는 개선이 필요하다고 판단되는 경우, 사업시행자에게 그 사실을 통보하고 7일 이상의 기간을 정하여 개선방안 및 재발방지대책 등을 제출하도록 하여야 한다. 제12조의4(시정요구) 사업시행자가 제12조의3에 따라 지정한 기간 내에 개선방안 및 재발방지대책 등을 제출하지 않거나 제출한 내용이 미흡한 것으로 판단되는 경우 행복청장은 사업시행자에게 시정을 요구할 수 있다. 제12조의5(조성원가의 승인) 사업시행자는 제12조에 따라 조성원가를 산정하고, 별표3 제6호에 따라 조성원가 심의위원회를 개최한 후에는 조성원가 심의결과에 대하여 행복청장의 승인을 받아야 한다. 제13조(조성원가의 공개) ① 사업시행자가 조성토지를 공급하고자 공고하는 때에 그 조성원가를 공개하여야 한다. 이 경우 조성원가는 다음 각 호의 항목으로 구성한다. 1. 용지비 2. 용지부담금 3. 조성비 4. 기반시설 설치비 5. 직접인건비 6. 이주대책비 7. 판매비 8. 일반관리비 9. 자본비용 10. 토지조성에 소요된 그 밖의 비용 ② 법 제26조의 규정에 따라 선수금을 받고자 하는 경우로서 토지공급 시점까지 그 해의 조성원가를 산정하지 못한 경우에는 토지의 공급 공고 이후에 조성원가를 공개할 수 있다. ③ 사업시행자가 조성원가를 공개하는 경우에는 별표3에 따라 산정한 조성원가를 항목별로 인터넷 홈페이지나 일간신문 등에 공개하여야 한다. 제14조(대행개발사업자의 선정) ① 사업시행자가 특별법 제18조제5항에 따라 건설사업의 일부를 주택건설사업자 등으로 하여금 대행하게 하는 경우 「건설산업기본법」제9조에 따라 일반건설업 면허를 소지한 자 중 조성토지를 공급받고자 하는 자를 대상으로 선정한다. 다만, 대행개발사업 신청자가 공급받고자 하는 조성토지에 주택건설용지가 포함된 경우에는「주택법」제9조에 따라 주택건설사업자로 등록된 자이어야 한다. ② 대행개발사업자는 경쟁입찰의 방법으로 선정한다. ③ 사업시행자는 대행개발사업자에게 공사비 등을 상계하여 조성토지를 공급할 수 있으며, 공사비 등을 상계할 수 있는 조성토지는 다음 각 호와 같다. 1. 실수요자에게 공급예정인 공동주택건설용지 2. 실수요자에게 공급예정인 단독주택건설용지 3. 상업업무시설용지 등 경쟁입찰의 방법으로 공급하는 조성토지로서 입찰공고결과 매입신청이 없거나 낙찰자가 없어 수의계약의 방법으로 공급하여야 하는 시설용지 제15조(경쟁입찰에 의한 토지 공급) 사업시행자가 시행령 제19조제2항에 따라 경쟁입찰의 방법으로 조성토지를 공급하고자 하는 경우에는 창의적이고 미래지향적인 도시형성을 도모하기 위하여 입찰방법은 가격뿐만 아니라 설계내용에 대한 평가도 포함될 수 있도록 노력하여야 한다. 제16조(도시기능 증진 등을 위한 토지공급) ① 사업시행자가 시행령 제19조제3항제5호에 따라 도시의 미관ㆍ경관, 쾌적성의 향상 또는 도시기능의 증진 등을 위하여 수의계약의 방법으로 조성토지를 공급하고자 하는 경우에는 사업제안, 설계 또는 디자인 등에 대하여 공모 등의 방법으로 공급대상자를 선정하여야 하며, 공모 등을 시행하는 경우에는 다음 각 호에 따라야 한다. 1. 공모는 일간신문에 1회 이상, 응모기간은 30일(설계공모인 경우에는 90일) 이상 공고하여야 한다. 2. 분야별 전문가로 구성된 평가위원회를 구성하여 평가를 실시하여야 한다. 3. 기타 평가기준 및 절차 등에 필요한 사항을 정하여야 한다. ② 제1항에서 정하는 절차 및 방법에 따라 토지를 공급하는 경우 그 공급가격은 별표1에서 정하는 바에 따른다. 제17조(협의양도자에 대한 조성토지 공급) 사업시행자는 시행령 제19조제3항에 따라 1,000제곱미터(이하 이조에서 "기준면적"이라 한다) 이상의 토지를 협의양도한 자에게 330제곱미터 이하의 조성토지를 공급할 수 있으며, 이 경우 협의양도한 토지의 면적 산정기준은 다음 각 호와 같다. 1. 협의양도한 토지가 예정지역 경계로 분할된 경우로서 토지소유자의 요구에 의하여 예정지역외 잔여지를 매입한 때에는 예정지역외 토지를 합산한 면적을 기준으로 한다. 2. 협의양도한 토지를 지분으로 공유하고 있는 경우에는 지분면적을 기준으로 한다. 다만, 협의양도한 지분면적이 기준면적 미만인 경우에는 그 미만 소유자 전원이 지정한 대표자 1인 또는 공동명의로 조성토지를 공급받을 수 있다. 3. 협의양도한 토지가 수개의 필지인 경우에는 소유토지를 합산한 면적(지분 소유면적을 포함한다)을 기준으로 한다. 4. 사업시행을 위하여 예정지역외의 토지취득이 불가피한 경우 그 협의양도한 토지는 기준면적에 합산할 수 있다. 제18조(공급대상자의 자격제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시행령 제19조제4항에 따라 공급대상자의 자격을 제한하여 용지를 공급할 수 있다. 1. 학교시설용지, 의료시설용지, 산업용지, 공공기반시설용지, 공공청사용지, 연구시설용지, 특정업무시설용지 등의 시설용지 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지 또는 제17조에 따라 토지를 양도한 자에게 공급하는 조성토지를 공급받지 못한 소유자 등에게 보상의 목적으로 공급하는 시설용지 3. 기타 행복청장이 필요하다고 인정하여 정하는 용지 ② 사업시행자는 제1항제3호에 따라 공급대상자의 자격을 제한하고자 하는 경우에는 당해 시설용지의 자격제한의 목적, 필요성, 방법 등에 대하여 행복청장의 인정을 받아야 한다. 제19조(예정지역 개발투자) 사업시행자는 개발이익의 일부를 행정중심복합도시의 교육ㆍ문화ㆍ복지시설 등의 설치와 특별법 제53조에 따른 주변지역지원사업에 지원할 수 있다. 제20조(토지공급에 관한 중요사항의 심의) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 행복청장은 토지공급과 관련된 승인 또는 인정 등을 하기 전에 특별법 제30조제8호에 따라 추진위원회의 심의를 거쳐야 한다. 1. 제8조에 따른 원형지 개발계획에 관한 사항 2. 제9조에 따른 원형지 공급가격 기준에 관한 사항 3. 제13조에 따른 조성원가 산정기준에 관한 사항. 다만, 조성원가에 영향을 미치지 아니하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니한다. 4. 그 밖에 행복청장이 토지공급과 관련하여 중요하다고 판단하는 경우 제21조(재검토기한) 행복청장은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2022년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.