지가변동률 조사·산정에 관한 규정

제1장 총칙

이 규정은「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제19조 및 같은 법 시행령 제17조에 따라 지가변동률을 조사ㆍ산정하기 위하여 필요한 방법 및 절차 등 세부적인 기준을 정함을 목적으로 한다.

이 규정에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "표본지"란 지가변동률 조사ㆍ산정대상 지역에서 행정구역별ㆍ용도지역별ㆍ이용상황별로 지가변동을 측정하기 위하여 선정한 대표적인 필지를 말한다.

2. "지가변동률"이란 이 규정에 따라 조사ㆍ산정한 표본지의 시장가치를 기초로 산정된 기준시점의 지가지수와 비교시점의 지가지수의 비율을 말한다.

3. "인근지역"이란 해당 표본지가 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

4. "유사지역"이란 해당 표본지가 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

5. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

6. "지역요인"이란 그 지역의 지가수준에 영향을 미치는 자연적ㆍ사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인을 말한다.

7. "개별요인"이란 해당 토지의 가격에 직접 영향을 미치는 위치ㆍ면적ㆍ형상ㆍ이용상황 등의 개별적인 요인을 말한다.

8. "시장가치"란 조사ㆍ산정의 대상이 되는 표본지가 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 토지의 가액(價額)을 말한다.

9. "지가지수"란 표본지의 시장가치를 조사ㆍ산정하여 일정시점을 기준으로 라스파이레스산식에 따라 용도지역별ㆍ이용상황별 지가총액 구성비를 가중치로 적용하여 산정한 지표를 말한다.

지가변동률 조사ㆍ산정업무는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」에서 정하는 것을 제외하고는 이 규정이 정하는 바에 따르고, 이 규정에서 정하지 아니한 사항은 감정평가의 일반이론에 따른다.

제2장 조사ㆍ산정 방법 및 공표

지가변동률의 조사ㆍ산정은 매월 실시해야 하며, 조사기준일은 해당 월의 다음 달 1일로 한다.

① 국토교통부장관은 지가변동률의 조사ㆍ산정을 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원(이하 "한국부동산원"이라 한다)의 원장에게 의뢰할 수 있으며, 이 경우 한국부동산원장은 지역특성, 업무수행의 효율성 등을 고려하여 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등에게 지가변동률 조사ㆍ산정의 일부를 재의뢰할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 한국부동산원장에게 표본지에 대한 지가변동률의 조사ㆍ산정을 의뢰하는 경우에는 다음 각 호의 사항이 포함된 계약을 체결해야 한다.

1. 조사ㆍ산정의 방법 및 절차

2. 조사ㆍ산정에 대한 심사ㆍ검증

3. 조사ㆍ산정 결과의 보고

4. 조사ㆍ산정에 대한 비용

5. 그 밖에 조사ㆍ산정 및 정보의 관리에 관하여 필요한 사항

① 국토교통부장관은 제5조에 따라 한국부동산원장에게 조사ㆍ산정을 의뢰할 때에는 매월 기준시점의 전산공부자료(토지대장, 토지이용계획) 등 조사ㆍ산정에 필요한 자료를 제공해야 한다.

② 한국부동산원장은 제5조에 따라 지가변동률의 조사ㆍ산정을 의뢰받은 경우에는 월별 지가변동률 조사ㆍ산정보고서를 다음 달 20일까지 작성하여 보고해야 한다. 단, 공휴일 등 사정발생으로 국토교통부장관의 승인을 받은 경우에는 그렇지 아니하다.

국토교통부장관과 한국부동산원장은 이 규정에 따른 월별 지가변동률 조사ㆍ산정결과를 다음 달 25일경에 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R_ONE)에 공표해야 한다.

① 한국부동산원장은 다음 각 호에 관한 사항을 심의ㆍ검토하기 위하여 한국부동산원에 지가변동률심사ㆍ검수위원회(이하 "위원회"라 한다)를 구성ㆍ운영해야 한다.

1. 연도별 지가변동률 조사계획

2. 표본지의 선정 및 재설계

3. 지가변동률 조사ㆍ산정보고서에 대한 심사 및 검수

4. 그 밖에 지가변동률 심사ㆍ검수위원회의 구성ㆍ운영을 위하여 필요한 사항

② 위원회는 한국부동산원장이 지명하는 위원장을 포함하여 총 7명 이하의 위원으로 구성하되, 부동산, 지가동향 및 통계 등에 관한 전문지식이 있는 국토교통부 또는 한국부동산원 소속이 아닌 위원을 4명 이상 포함해야 한다.

③ 한국부동산원장은 위원회의 심의를 거쳐 월별 지가변동률 조사ㆍ산정보고서에 대한 심사 및 검수를 위하여 지가변동률 심사ㆍ검수실무위원회를 구성ㆍ운영할 수 있다.

제3장 조사ㆍ산정 절차

지가변동률의 조사ㆍ산정은 다음 각 호의 절차에 따른다.

1. 공부조사

2. 실지조사 및 시장동향조사

3. 가격자료의 수집 및 정리

4. 표본지의 교체 및 용도지역ㆍ이용상황별 수 조정

5. 표본지 가격의 산정ㆍ표시

6. 경계 지역간 균형협의

7. 조사ㆍ산정보고서의 작성

8. 조사ㆍ산정보고서의 심사

9. 조사ㆍ산정보고서 제출

10. 지가변동률의 산정 및 공표

표본지 가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 조사기준일 현재의 토지ㆍ임야대장, 지적ㆍ임야도, 토지이용계획확인서, 부동산종합증명서 등의 공부(公簿)를 확인하고, 다음 각 호의 사항을 조사한다.

1. 소재지ㆍ지번ㆍ면적ㆍ지목

2. 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한의 정도

3. 그 밖의 공부(公簿) 조사사항

표본지의 가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 조사기준일 현재의 다음 각 호의 사항을 연 2회 이상 실지조사를 해야 한다. 다만, 이용상태 또는 공법상 제한 등이 변경된 경우에는 해당 월에 실지조사를 통해 확인해야 한다.

1. 표본지의 위치 및 주위환경

2. 표본지의 이용상태 및 공법상 제한사항과의 부합 여부

3. 그 밖에 표본지 가격형성에 영향을 미치는 요인

표본지의 가격 및 지가변동률을 조사ㆍ산정하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 포함하는 시장동향조사를 실시한다.

1. 인근지역의 지가 및 토지시장 동향

2. 인근지역의 제반 경제ㆍ사회적 여건

3. 주요 개발사업 현황

4. 그 밖에 지가동향에 영향을 미치는 요인

① 표본지의 가격과 지가변동률을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우에는 유사지역 및 동일수급권의 자료를 사용한다)의 최근 지가동향 및 제반 경제ㆍ사회동향을 종합적으로 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례 등 가격산정에 참고가 되는 자료(이하 "가격자료"라 한다)를 수집하여 이를 정리한다.

② 제1항의 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

4. 토지와 해당 토지에 부속된 건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것

① 용도지역 및 이용상황별로 지가변화를 조사ㆍ산정할 수 있도록 국토교통부장관의 승인을 받아 표본지를 선정ㆍ관리해야 한다.

② 표본지는 행정구역 개편, 토지의 분할ㆍ합병, 용도지역ㆍ구역의 변화, 공법상 제한의 변경 및 개발사업 등 사회적ㆍ물리적 변화를 반영할 수 있도록 3년의 범위 내에서 국토교통부장관의 승인을 받아 재설계해야 한다.

③ 조사기준일 현재 행정구역 개편, 지적사항 변경, 이용상황변경 등의 사유로 표본지의 대표성이 상실된 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 지가변동률의 공표단위별 표본지 수 범위 내에서 표본지를 교체해야 한다.

④ 조사기준일 현재 대규모 개발사업 등의 사유로 표본지의 용도지역 또는 이용상황이 당초 설계된 표본지의 용도지역 또는 이용상황과 일치하지 않는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 표본지 수를 조정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따른 표본지 수 조정으로 모집단의 특성을 반영하기 어려운 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아 표본지를 교체할 수 있다.

① 표본지 가격은 인근 유사토지의 거래가격, 임대료 및 해당 토지와 이용가치가 유사하다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 산정해야 한다.

② 표본지 가격은 제곱미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 네 자리까지 표시할 수 있다.

① 한국부동산원장은 제14조에 따라 표본지 가격과 지가변동률을 조사ㆍ산정하는 때에는 인근 시ㆍ군ㆍ구 및 읍ㆍ면ㆍ동간 지가수준의 변동에 대한 균형협의를 실시해야 한다.

② 제1항에 따른 균형여부의 검토는 용도지역별, 이용상황별 지가수준을 비교하고 필요한 경우에는 인근 시ㆍ군ㆍ구 및 읍ㆍ면ㆍ동의 가격자료 등을 활용하여 지가수준을 조정함으로써 상호 균형이 유지되도록 해야 한다.

한국부동산원장이 지가변동률의 조사ㆍ산정을 완료한 때에는 별지 제1호부터 제4호까지의 서식에 따라 지가변동률 조사ㆍ산정보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출(온라인 제출을 포함한다)해야 한다.

표본지 가격의 조사ㆍ산정과 관련하여 이 규정에서 정하지 않은 사항은 「표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준」 제16조부터 제18조까지와 제20조부터 제35조까지를 준용하며, 개발사업 등으로 인해 지가변동이 발생한 경우에는 주위환경 등 시장상황을 고려하여 이를 반영하여야 한다.

국토교통부장관은 이 훈령에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2024년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 해야 한다.