표준주택의 선정 및 관리지침

제1장 총칙

이 지침은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제26조제2항에 따라 표준주택의 선정 및 관리 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "지역분석"이란 지역의 주택가격수준에 전반적인 영향을 미치는 가격형성요인을 일정한 지역범위별로 조사ㆍ분석함으로써 지역 내 단독주택에 대한 건물의 표준적인 구조와 가격수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말한다.

2. "가격형성요인"이란 단독주택의 객관적인 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인을 말한다.

3. "지역요인"이란 그 지역의 단독주택 가격수준에 영향을 미치는 자연적ㆍ사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인을 말한다.

4. "개별요인"이란 해당 단독주택의 가격에 직접 영향을 미치는 형상ㆍ위치, 건물의 구조ㆍ경과연수 등의 개별적인 요인을 말한다.

5. "용도지대"란 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 용도지역에도 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대ㆍ주택지대ㆍ공업지대ㆍ농경지대ㆍ임야지대ㆍ후보지지대ㆍ기타지대 등으로 구분한다.

6. "해당지역"이란 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제16조제4항에 따라 표준주택 조사ㆍ산정의 의뢰 대상이 되는 각각의 시ㆍ군ㆍ구 또는 이를 구분한 지역을 말한다.

7. "표준주택선정단위구역"이란 동일한 용도지역 내에서 주택가격수준 및 건물구조 등을 고려하여 표준주택의 선정범위를 구획한 구역을 말한다.

제2장 지역분석

국토교통부장관으로부터 표준주택의 선정ㆍ교체ㆍ조사 등을 의뢰받은 자(이하 "표준주택 선정자"라 한다)가 일단의 단독주택 중에서 표준주택의 선정ㆍ교체 등을 하고자 할 때에는 지역분석을 실시하여야 한다.

① 제3조에 따른 지역분석은 가격형성요인에 따라 해당지역의 용도지역이나 용도지대를 적절하게 세분(이하 "세분된 지역"이라 한다)하여 실시하며, 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.

② 지역분석은 다음 각 호의 순서에 따라 실시한다.

1. 해당지역의 전반적인 지역요인의 분석

2. 지역특성을 고려하여 해당지역을 용도지역으로 구분하고 주택가격에 대한 주요 변동원인과 가격수준에 미치는 영향을 분석

3. 제2호에 따라 구분된 용도지역의 단독주택 가격수준 및 표준적 건물구조 등을 다음 각목에 따라 판정

가. 해당지역의 토지의 용도지역 또는 건물의 구조 등을 고려

나. 가격수준의 판정 시에는 객관적인 가격자료를 검토ㆍ분석하여 상급주택, 중급주택 및 하급주택으로 구분하여 가격수준을 판정

4. 기존 표준주택의 개별주택가격 산정에 대한 활용실적을 분석하고 지역요인 등의 변화를 고려하여 인근지역별로 표준주택의 분포를 적절하게 조정

① 표준주택 선정자는 지역분석결과를 인접한 지역의 지역분석결과와 비교ㆍ검토하고 가격수준을 협의하여 이를 지역분석조서로 작성한다.

② 제1항에 따른 지역분석조서를 작성할 때에는 지역개황, 세분된 지역별 가격형성요인 분석내용, 단독주택의 가격수준 검토협의, 표준주택의 선정 및 분포조정 등에 관한 사항을 기재하여야 한다.

③ 제2항에 따른 지역개황에 관한 사항에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 해당지역의 전반적인 지역요인의 분석내용

2. 용도지역별 단독주택 현황 및 표준적 건물구조의 현황

3. 전반적인 단독주택 가격수준의 현황 및 변동추이

4. 용도지역별 단독주택 가격수준의 현황 및 변동추이

① 표준주택 선정자는 제5조에 따른 지역분석조서를 작성하는 경우에는 세분된 지역별로 단독주택 가격수준을 상급주택, 중급주택 및 하급주택으로 분류하고 해당 가격수준별로 주택거래유형을 파악한 후, 인접한 지역의 표준주택 선정자와 지역분석내용을 비교ㆍ검토하여 지역간의 적정한 단독주택 가격수준을 협의하여야 한다.

② 표준주택 선정자가 제1항에 따른 단독주택 가격수준을 협의하는 경우에는 인접한 지역의 표준주택 선정자와 사전 및 수시협의를 통하여 적정한 단독주택 가격수준을 판정하되, 협의 시에는 평가선례ㆍ사례분석 등 객관적인 가격자료와 지역분석 자료를 활용하여 용도지역별로 가격수준을 협의한다.

제3장 표준주택의 선정 및 관리

① 표준주택은 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 개별주택가격의 산정 등에 효율적으로 활용할 수 있도록 선정ㆍ관리한다.

② 해당지역의 일반적이고 평균적인 단독주택 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준주택을 선정ㆍ관리한다.

③ 표준주택 상호간 연계성을 고려하여 세분된 지역 또는 건물구조별로 표준주택을 균형 있게 분포시키고, 인근주택의 가격비교기준이 되는 단독주택으로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준주택을 선정ㆍ관리한다.

① 지역별ㆍ용도지역별ㆍ건물용도별ㆍ주건물구조별로 전체적인 표준주택 수를 배분하기 위한 표준주택의 일반적인 분포기준은 별표 1과 같다. 다만, 다른 단독주택의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준주택의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준주택 선정자는 지역분석을 토대로 세분된 지역의 표준주택 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 단독주택 가격분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준주택이 분포될 수 있도록 한다.

① 지역요인의 변동이 현저한 지역에 대해서는 표준주택의 분포를 조정할 수 있다.

② 기존 표준주택의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 표준주택이 있는 경우에는 표준주택이 적절하게 활용될 수 있도록 지역간 표준주택의 분포를 조정할 수 있다.

① 표준주택은 다음 각 호의 일반적인 기준을 종합적으로 반영하여 선정하여야 한다.

1. 토지

가. 지가의 대표성 : 표준주택선정단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

나. 토지특성의 중용성 : 표준주택선정단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황ㆍ대지면적ㆍ지형지세ㆍ도로조건ㆍ주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

다. 토지용도의 안정성 : 표준주택선정단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

라. 토지구별의 확정성 : 표준주택선정단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

2. 건물

가. 건물가격의 대표성 : 표준주택선정단위구역 내에서 건물가격수준을 대표할 수 있는 건물 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 건물

나. 건물특성의 중용성 : 표준주택선정단위구역 내에서 개별건물의 구조ㆍ용도ㆍ연면적 등이 동일 또는 유사한 건물 중 건물특성빈도가 가장 높은 표준적인 건물

다. 건물용도의 안정성 : 표준주택선정단위구역 내에서 개별건물의 주변이용상황으로 보아 건물로서의 용도가 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 건물

라. 외관구별의 확정성 : 표준주택선정단위구역 내에서 다른 건물과 외관구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 건물

② 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준주택을 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 단독주택에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준주택을 선정할 수 있다.

① 표준주택은 다음 각 호의 선정 제외기준을 고려하여 선정하여야 한다.

1. 필수적 제외

가. 공시지가 표준지

나. 무허가건물(다만, 개별주택가격산정을 위하여 시ㆍ군ㆍ구에서 요청한 경우는 제외한다)

다. 개ㆍ보수, 파손 등으로 감가수정시 관찰감가를 요하는 단독주택

2. 임의적 제외

가. 토지ㆍ건물 소유자가 상이한 주택

나. 주택부지가 둘 이상의 용도지역으로 구분되어 있는 경우

다. 2개동 이상의 건물을 주건물로 이용 중인 주택

② 제1항제2호가목의 토지ㆍ건물 소유자가 상이한 주택을 표준주택으로 선정한 경우에는 토지ㆍ건물 소유자가 동일한 것을 전제로 하여 산정가격을 결정하여야 한다.

① 기존의 표준주택은 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니한다.

② 표준주택이 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 이를 인근의 다른 단독주택으로 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 도시계획사항의 변경, 단독주택의 이용상황 변경, 주택개발사업의 시행 등으로 인하여 제10조제1항의 선정기준에 부합되지 아니하는 경우

2. 개별주택가격의 산정 시에 비교표준주택으로서의 활용성이 낮아 실질적으로 기준성을 상실한 경우

③ 제9조제2항에 따라 해당지역의 표준주택 수가 증가 또는 감소되는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여 표준주택이 인근 단독주택의 가격비교기준으로 효율적으로 활용될 수 있도록 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 개별주택가격의 산정 시에 비교표준주택으로의 활용실적 분석결과

2. 지역분석에 따른 표준주택 분포조정 검토결과

3. 도시개발사업 또는 재개발사업 등의 시행으로 인한 주택수급의 변경 등

① 표준주택 선정자는 표준주택 선정 등에 관하여 해당지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의를 하여야 하며, 필요한 경우 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사와 협의할 수 있다.

② 표준주택의 선정에 관하여 협의할 때에는 지역분석의 결과에 따른 표준주택 분포조정의 필요성과 표준주택의 활용도 등을 검토한다.

제4장 표준주택의 선정 심사

① 표준주택 선정자는 표준주택 선정 등에 대하여 국토교통부장관의 심사를 받아야 한다.

② 표준주택 선정에 대한 심사는 지역분석조서, 별지 제1호부터 제5호까지의 서식을 제출받아 다음 각 호의 사항을 심사한다.

1. 지역분석내용

2. 현장조사의 성실한 이행여부 및 표준주택의 조사사항

3. 표준주택 과소ㆍ과다 활용의 원인 분석 및 분포조정의 내용

4. 표준주택 선정협의 여부

5. 표준주택 선정(안) 위치 표시 도면의 작성내용

6. 표준주택의 선정, 교체(삭제ㆍ신규를 포함한다) 및 분포조정의 타당성

① 표준주택 선정자는 표준주택 선정 등과 관련하여 조사한 사항을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 전산입력하여야 하며, 제14조에 따른 심사 결과 표준주택 내역의 변경 등의 보완사항이 있는 경우에는 이를 해당 시ㆍ군ㆍ구에 통보하여야 한다.

② 한국부동산원은 제14조에 따른 표준주택 선정심사가 종결된 때에는 즉시 그 결과를 국토교통부장관에게 보고한다.

제14조에 따른 표준주택 선정 심사가 완료된 때에 표준주택은 확정된다. 다만, 표준주택 선정심사 이후 공시기준일까지 발생한 사유로 인하여 표준주택의 교체 또는 삭제가 필요하다고 인정되는 경우에는 표준주택의 선정을 재심사할 수 있으며, 이 경우에 제14조 및 제15조의 규정을 준용한다.

표준주택의 위치는 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙」 제11조제2항제4호에 따른 도면(전자도면을 포함한다)에 별표 2에서 정한 기호로 표시하고 기호 밑에 일련번호를 기재한다. 다만, 전자도면일 경우 별표 2에서 정한 기호 외의 방법으로 위치를 표시할 수 있다.

국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2017년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.