표준지의 선정 및 관리지침

제1장 총칙

이 지침은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제3항 및 같은 법 시행령 제2조제2항에 따라 표준지의 선정 및 관리 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "지역분석"이란 지역의 지가수준에 전반적인 영향을 미치는 가격형성요인을 일정한 지역범위별로 조사ㆍ분석함으로써 지역 내 토지의 표준적인 이용과 지가수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말한다.

2. "가격형성요인"이란 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인을 말한다.

3. "지역요인"이란 그 지역의 지가수준에 영향을 미치는 자연적ㆍ사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인을 말한다.

4. "개별요인"이란 해당 토지의 가격에 직접 영향을 미치는 위치ㆍ면적ㆍ형상ㆍ이용상황 등의 개별적인 요인을 말한다.

5. "용도지대"란 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상의 용도지역에도 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대ㆍ주택지대ㆍ공업지대ㆍ농경지대ㆍ임야지대ㆍ후보지지대ㆍ기타지대 등으로 구분한다.

6. "해당지역"이란 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제5항에 따라 표준지 조사ㆍ평가의 의뢰 대상이 되는 각각의 시ㆍ군ㆍ구 또는 이를 구분한 지역을 말한다.

7. "표준지선정단위구역"이란 동일한 용도지역 내에서 가격수준 및 토지이용상황 등을 고려하여 표준지의 선정범위를 구획한 구역을 말한다.

제2장 지역분석

국토교통부장관으로부터 표준지의 선정ㆍ교체ㆍ조사 등을 의뢰받은 자(이하 "표준지 선정자"라 한다)가 일단의 토지 중에서 표준지의 선정ㆍ교체 등을 하고자 할 때에는 지역분석을 실시하여야 한다.

① 제3조에 따른 지역분석은 가격형성요인에 따라 해당지역의 용도지역이나 용도지대를 적절하게 세분하여 실시하며, 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.

② 지역분석은 다음 각 호의 순서에 따라 실시한다.

1. 해당지역의 전반적인 지역요인의 분석

2. 지역특성을 고려하여 해당지역을 용도지역이나 용도지대별로 구분하여 이를 지역적 특성에 따라 적절하게 세분

3. 제2호에 따라 세분된 지역(이하 "세분된 지역"이라 한다)에 대한 지역요인의 변동추이 및 주요 변동원인과 지가수준에 미치는 영향을 분석

4. 세분된 지역 내 토지의 표준적인 이용 및 가격수준을 다음 각목에 따라 판정

가. 표준적인 이용의 판정은 감정평가의 일반원칙에 따르되 개발현황, 토지수급의 변동현황, 인접지역간의 대체관계 등을 고려

나. 가격수준의 판정 시에는 객관적인 가격자료를 검토ㆍ분석하여 상급지, 중급지 및 하급지로 구분하여 가격수준을 판정

5. 기존 표준지의 활용실적을 분석하고 지역요인 등의 변화를 고려하여 인근지역별로 표준지의 분포를 적절하게 조정

① 표준지 선정자는 지역분석결과를 인접한 지역의 지역분석결과와 비교ㆍ검토하고 가격수준을 협의하여 이를 지역분석조서로 작성한다.

② 제1항에 따른 지역분석조서를 작성할 때에는 지역개황, 세분된 지역의 지역요인 분석내용, 표준적인 이용 및 가격수준의 판정과 가격수준 검토결과, 표준지의 교체 및 분포조정 등에 관한 사항을 기재하여야 한다.

③ 제2항에 따른 지역개황에 관한 사항에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 해당지역의 전반적인 지역요인의 분석내용과 전반적인 지가수준의 현황 및 변동추이

2. 토지용도별 수급의 변화 및 대표적이고 특징적인 지가변동원인

3. 지역의 세분에 관한 사항

① 표준지 선정자는 제5조에 따른 지역분석조서를 작성하는 경우에는 세분된 지역별로 가격수준을 상급지, 중급지 및 하급지로 분류하고, 인접한 지역의 표준지 선정자와 지역분석내용을 비교ㆍ검토하여 지역간의 적정한 가격수준을 협의하여야 한다.

② 표준지 선정자가 제1항에 따른 가격수준을 협의하는 경우에는 인접한 지역의 표준지 선정자와 사전 및 수시협의를 통하여 적정한 가격수준을 판정하되, 협의 시에는 평가선례ㆍ거래사례 등 객관적인 가격자료와 지역분석 자료를 활용하여 용도지역별ㆍ토지용도별ㆍ유형별로 가격수준을 협의한다.

제3장 표준지의 선정 및 관리

① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역ㆍ용도지대별 또는 토지이용상황별로 표준지를 균형 있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다.

① 지역별ㆍ용도지역별 및 토지이용상황별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표 1과 같다. 다만, 다른 토지의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역ㆍ용도지대별 또는 토지이용상황별 표준지 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

① 지역요인의 변동이 현저한 지역 또는 조세부과 등의 행정목적을 위하여 필요한 지역에 대해서는 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

② 기존 표준지의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 필지가 있는 경우에는 표준지가 적절하게 활용될 수 있도록 지역간 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황ㆍ면적ㆍ지형지세ㆍ도로조건ㆍ주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상ㆍ 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선정할 수 있다.

① 기존 표준지는 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니한다.

② 표준지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 이를 인근의 다른 토지로 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 도시ㆍ군계획사항의 변경, 토지이용상황의 변경, 개발사업의 시행 등으로 인하여 제10조제1항의 선정기준에 부합되지 아니하는 경우

2. 형질변경이나 지번, 지목, 면적 등 지적사항 등의 변경

3. 개별공시지가의 산정 시에 비교표준지로의 활용성이 낮아 실질적으로 기준성을 상실한 경우

③ 제9조제2항에 따라 해당지역의 표준지 수가 증가 또는 감소되는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여 표준지가 인근토지의 가격비교기준으로 효율적으로 활용될 수 있도록 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 개별공시지가의 산정 시에 비교표준지로의 활용실적 분석결과

2. 지역분석에 의한 표준지 분포조정 검토결과

3. 택지개발사업, 도시개발사업 또는 재개발사업 등의 시행으로 인한 토지형질의 변경 등

① 국ㆍ공유의 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 「국유재산법」 상 일반재산인 경우와 국ㆍ공유의 토지가 여러 필지로서 일단의 넓은 지역을 이루고 있어 그 지역의 지가수준을 대표할 표준지가 필요한 경우에는 국ㆍ공유의 토지를 표준지로 선정할 수 있다.

② 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 부수적인 용도의 면적과 토지의 효용가치가 경미한 경우에는 비교표준지로의 활용목적을 고려하여 표준지로 선정할 수 있다.

① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 관하여 해당지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의를 하여야 하며, 필요한 경우 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사와 협의할 수 있다.

② 표준지의 선정에 관하여 협의할 때에는 지역분석의 결과에 따른 표준지 분포조정의 필요성, 표준지의 활용도 및 신규 표준지의 표준지선정단위구역 등을 검토한다.

제4장 표준지의 선정 심사

① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 대하여 국토교통부장관의 심사를 받아야 한다.

② 표준지 선정에 대한 심사는 지역분석조서, 별지 제1호부터 제5호까지의 서식을 제출받아 다음 각 호의 사항을 심사한다.

1. 지역분석내용

2. 현장조사의 성실한 이행여부 및 표준지의 조사사항

3. 표준지 과소ㆍ과다 활용의 원인 분석 및 분포조정의 내용

4. 표준지 선정협의 여부

5. 표준지 선정(안) 위치 표시 도면의 작성내용

6. 표준지의 선정, 교체(삭제ㆍ신규를 포함한다) 및 분포조정의 타당성

7. 그 밖의 가격층화 반영의 적정성

① 표준지 선정자는 표준지 선정 등과 관련하여 조사한 사항을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 전산입력하여야 하며, 제14조에 따른 심사 결과 표준지 내역의 변경 등의 보완사항이 있는 경우에는 이를 해당 시ㆍ군ㆍ구에 통보하여야 한다.

② 한국감정원은 제14조에 따른 표준지 선정심사가 종결된 때에는 즉시 그 결과를 취합하여 이를 전산입력하고 국토교통부장관에게 제출한다.

제14조에 따른 표준지 선정 심사가 완료된 때에 표준지는 확정된다. 다만, 표준지 선정심사 이후 공시기준일까지 발생한 사유로 인하여 표준지의 교체 또는 삭제가 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 선정을 재심사할 수 있으며, 이 경우에 제14조 및 제15조의 규정을 준용한다.

표준지의 위치는 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙」 제3조제2항제4호에 따른 도면(전자도면을 포함한다)에 별표 2에서 정한 기호로 표시하고 기호 밑에 일련번호를 기재한다. 다만, 전자도면일 경우 별표 2에서 정한 기호 외의 방법으로 위치를 표시할 수 있다.

국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2017년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.