혁신도시 토지공급지침

제1장 총칙 제1조(목적) 이 지침은 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」제19조 및 동법 시행령 제17조에 따른 혁신도시 조성토지 등의 공급방법, 공급가격기준 및 그 밖에 공급에 관해 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(적용범위) 이 지침은 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」(이하 "법"이라 한다), 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 시행령」(이하 "영"이라 한다), 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다)에 따라 시행하는 혁신도시개발사업(법 제51조에 따라 다른 법률에 따른 개발사업구역과 중복 지정된 경우를 포함한다. 이하 같다)에 의해 조성된 토지의 공급 등에 관한 업무를 처리하는 경우에 적용한다. 제3조(용어의 정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "예정지구"란 법 제6조 및 제7조에 따라 지정·고시된 지역을 말한다. 2. "조성토지 등"이란 혁신도시개발사업으로 조성된 토지(원형지를 포함한다), 건축물 및 공작물 등을 말한다. 3. "조성원가"란 영 제17조제8항 및 규칙 제9조에 따라 산정된 조성토지의 제곱미터당 원가를 말한다. 4. "감정가격"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조에 따라 산정된 조성토지의 제곱미터당 가격을 말한다. 5. "원형지"란 영 제17조제3항제8호에 따라 도시의 미관·경관·쾌적성의 향상 또는 혁신도시의 기능 증진 등을 위하여 진입로 등 필수적인 기반시설만 조성하여 국가, 지방자치단체 또는 이전 공공기관 등에 공급하는 토지를 말한다. 다만, 다른 법령에 의하여 추진되는 사업의 경우에는 민간에 공급되는 토지를 포함한다. 6. "대행개발"이란 사업시행자가 법 제10조제2항 및 영 제10조에 따라 혁신도시개발사업의 효율적인 시행을 위하여 혁신도시개발사업의 일부를 대행하게 하는 경우를 말한다. 7. "유보지"란 미래의 개발수요 변화에 대처하기 위해 법 제11조에 따라 국토교통부장관으로부터 승인 받은 개발계획(이하 "개발계획"이라 한다)에서 용도지정이 유보된 지역으로서 토지수요의 변화를 감안하여 사업시행자가 지방자치단체와 협의 후 용도를 부여할 수 있는 토지를 말한다. 8. "공동주택건설용지"란 「주택법」 제2조제3호의 규정에 따라 공동주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 9. "임대주택건설용지"란 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호 또는「공공주택 특별법」제2조제1의2호 또는 제1의3호의 규정에 따라 임대주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 10. "분양주택건설용지"란 공동주택 중 일반인에게 매각하기 위한 주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 제2장 조성토지 등의 공급 제4조(조성토지 등의 공급 기본원칙) ① 사업시행자는 조성토지 등을 개발계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다. ② 사업시행자가 주택건설용지를 공급하는 경우에는 개발계획에서 정한 가구(블록)별로 주택호수, 용적률과 분양주택건설용지 또는 임대주택건설용지 등 용도를 명시하여 공급하여야 한다. ③ 사업시행자가 제2항에 따라 임대주택건설용지로 공급하는 토지(필지별)가 최초 공급공고일부터 6개월 이내에 매매계약이 체결되지 않으면 이를 분양주택건설용지로 공급할 수 있으며, 그 공급가격은 본 지침상의 해당 분양주택건설용지의 규모에 따른 공급가격기준을 적용한다. ④ 주택건설사업계획승인권자 또는 건축허가권자가 주택건설용지에 주택건설사업계획승인 또는 건축허가를 할 때에는 개발계획에서 정한 토지이용계획, 인구수용계획 및 지구단위계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택건설사업계획승인권자 또는 건축허가권자가 도로, 상하수도, 학교 및 공원 등 기반시설의 설치현황을 고려하여 개발계획에서 정한 용적률 및 법 제19조에 따라 국토교통부장관이 승인한 토지공급가격 결정방법을 변경하지 않는 범위 내에서 이를 허용할 수 있다. 1. 공동주택건설용지에 개발계획에서 정한 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설하고자 하여 세대수가 증가하는 경우 2. 공동주택건설용지에 개발계획에서 정한 용적률 및 세대수를 초과하지 않는 범위 내에서 개발계획에서 정한 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설하는 경우 3. 확정측량단계에서 공급받은 토지가 축소되거나 건물의 배치·설계 또는 시공상 불가피한 사유로 세대수를 축소 조정하는 경우 4. 조성토지 공급승인을 받아 공급된 분양주택건설용지를 임대주택건설용지로 사용하고자 하는 경우. 다만, 공급가격은 변경할 수 없다. 제5조(조성토지의 공급가격기준 및 공급방법) ① 사업시행자가 조성토지를 공급하는 경우에는 법 제12조에 따라 승인을 받은 실시계획(이하 "실시계획"이라 한다)에서 정한 바에 따라 공급하여야 한다. ② 조성토지의 공급가격 및 공급방법은 이 지침 본문에 규정되지 아니한 경우에는 별표에서 정하는 기준에 의한다. 다만, 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있으며, 조성원가가 확정되기 전 공급계약을 체결하는 경우에는 계약당사자간 동의하에 사업시행자가 제시하는 추정조성원가를 기준으로 계약을 체결할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에서 정하지 않은 조성토지의 공급가격 및 공급방법은 사업시행자가 별도로 정할 수 있다. ④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 혁신도시개발사업 준공 후 미분양 조성토지 중 조성원가로 공급되는 토지에 대하여는 사업준공일부터 계약체결일까지 「민법」 제379조의 법정이율에 따라 산정한 이자를 가산하여 공급할 수 있다. ⑤ 유보지는 용도가 정하여진 후에 사업시행자가 그 용도와 동일한 토지의 공급가격기준을 적용한다. 다만 동일한 토지가 없는 경우에는 유사한 토지의 공급가격기준을 적용한다. 제6조(공동주택건설용지의 공급) ① 공동주택건설용지의 공급은 사업시행자가 추첨의 방법으로 공급대상자를 결정한다. ② 공동주택건설용지를 선수공급하는 경우 사업시행자는 공급기준을 정하여 한국주택협회 및 대한주택건설협회에 추첨대상자의 추천을 의뢰할 수 있다. 제7조(공공시설용지의 용도 변경) 혁신도시개발사업 준공 후 2년이 경과할 때까지 법 제2조제8호에 따른 공공시설의 용지가 매각되지 않고 여건변동 등으로 당초 용도로 매각될 전망이 없다고 판단되는 경우에는 사업시행자가 시장·군수·구청장에게 해당 토지의 용도변경을 요청할 수 있다. 제3장 대행개발 및 선수공급 제8조(대행개발사업자의 선정 등) ① 사업시행자가 법 제10조제2항에 따라 혁신도시개발사업의 일부를 대행하게 하는 경우 「주택법」 제4조에 따른 등록업자 또는 「건설산업기본법」 제9조에 따른 등록업자를 대행개발사업자로 선정한다. ② 대행개발사업자는 경쟁입찰의 방법으로 선정한다. ③ 대행개발사업자는 설계 및 부지조성공사·기반시설공사 등을 담당하고, 사업시행자는 개발계획 및 실시계획의 수립·승인신청 등 인·허가 업무와 관계기관 협의 등의 업무를 담당한다. 제9조(대행개발사업자에 대한 공급 등) ① 대행개발사업자에게 조성토지를 공급하고자 하는 경우에는 다음 각 호에 따른다. 이 경우 대행개발사업자가 공급받은 조성토지의 매매대금과 사업시행자가 대행개발사업자에게 지급할 공사비 등을 상계할 수 있다. 1. 공동주택건설용지는 전체 공동주택건설용지 면적의 100분의50을 초과하여 공급할 수 없다. 다만, 현물지급 후 잔여공동주택건설용지의 공급공고결과 미매각된 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 단독주택건설용지는 이주자택지, 협의양도인택지 및 이전공공기관 사택용지를 제외한 실수요자택지로 한정하여 공급한다. 3. 상업용지 등 경쟁입찰의 방법으로 공급하는 용지는 입찰실시결과 매입신청이 없거나 낙찰자가 없어 수의계약의 방법으로 공급하는 용지로 한정하여 공급한다. ② 대행개발사업으로 공사비 등의 현물지급 후 잔여택지의 공급방법 및 공급가격은 제5조에 따르되, 최종공급가격은 조성공사 완료 후 조성원가로 하거나 조성토지를 평가하여 확정한다. 제10조(대금납부 등) ① 조성토지 공급에 따른 선수금 등 토지대금의 납부에 관하여는 사업시행자와 대행개발사업자 또는 조성토지를 매수한 자간에 협의하여 정하는 바에 따른다. ② 조성중인 토지를 선수공급받기 위하여 협약을 체결하는 경우에는 선수협약서에 매수인의 해약청구권 등에 관한 사항을 명시하여야 한다. ③ 조성토지를 선수공급하는 경우 혁신도시개발사업 관련 교통영향평가 및 환경영향평가에 따른 심의 및 협의조건을 이행하기 위한 도로·녹지 등 공공시설의 설치는 사업시행자가 이를 이행하고 조성토지면적은 사업준공시 정산한다. ④ 법 제20조제1항에 따라 선수금을 받고자 하는 사업시행자는 해당 개발계획 수립·고시 후에 사업지구 전체면적의 100분의30 이상의 토지에 대한 소유권을 확보(토지에 대한 사용동의를 포함한다)하여야 하며, 실시계획 승인 전에 선수금을 받는 경우에는 광역교통개선대책 등 기반시설 투자계획이 구체화된 후 사전 환경성 검토결과 녹지보전의 필요성이 없는 토지를 대상으로 한다. 제4장 조성토지 등의 공급특례 제11조(원형지의 공급) ① 사업시행자는 개발계획의 범위 내에서 영 제17조제3항제8호에 따라 원형지를 수의계약으로 공급할 수 있다. ② 사업시행자가 제1항에 따라 원형지를 공급하는 경우에는 공급 후 지체 없이 다음 사항에 대해 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 1. 원형지개발의 목적 및 필요성 2. 원형지로 공급될 대상토지 및 개발방향 3. 공급대상자 4. 공급가격 및 그 산정기준 제12조(공장용지의 공급) ① 사업시행자는 혁신도시 개발예정지구내에서 「대기환경보전법」 제8조제1항,「물환경보전법」제32조제1항, 「소음·진동관리법」 제7조제1항의 배출허용기준에 적합한 공장을 소유하고 직접 영업을 하고 있는 자 중 그 토지 및 건물 전부를 협의에 의하여 양도한 자에게는 영 제17조제3항제8호에 따라 혁신도시기능의 증진 등을 위하여 공장용지를 국토교통부장관의 승인을 받아 수의계약으로 공급할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항에 따라 공급하는 조성토지의 공급방법 및 가격기준을 국토교통부장관의 승인을 받아 달리 정할 수 있다. 제13조(협의양도인택지의 공급) ① 사업시행자는 영 제17조제3항제6호에 따라 조성토지를 330제곱미터 이하의 범위 안에서 협의양도인에게 수의계약에 의해 조성토지를 공급할 수 있다. ② 사업시행자는 법 제51조에 따라 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발예정지구와 혁신도시개발예정지구가 중복 지정된 경우에는 협의양도한 토지의 면적이 400제곱미터 이상인 경우에도 협의양도인택지를 공급할 수 있다. 다만, 협의양도한 면적이 400제곱미터 이상 1천제곱미터 미만인 경우에는 수의계약을 통해 협의양도인에게 공급할 수 있는 조성토지 면적은 265제곱미터 이하로 한다. ③ 협의양도한 토지가 지구계로 분할된 토지로서 토지소유자의 요구에 의하여 지구 외 잔여지를 매입한 때에는 협의양도한 토지의 면적은 지구 외 토지의 면적을 합하여 산정한다. ④ 협의양도한 토지를 지분으로 공유하고 있는 경우의 협의양도인택지에 대한 지분별 면적은 협의양도한 토지에 대한 지분별 면적을 기준으로 한다. 다만, 협의양도한 지분면적이 기준면적 미만인 경우로서 그 미만 소유자 전원의 지분면적 합계가 제1항 및 제2항에서 정한 기준면적 이상인 경우는 그 미만 소유자 전원이 지정한 대표자 1명 또는 공동명의로 택지를 공급받을 수 있다. ⑤ 협의양도한 토지가 여러 필지인 경우에는 소유토지를 합한 면적(지분 소유면적을 포함한다)을 기준으로 한다. 제14조(복합개발시행자에 대한 공급) ① 사업시행자가 영 제17조제3항제8호에 따라 도시의 미관·경관·쾌적성의 향상 또는 혁신도시 기능증진 등을 위하여 복합적이고 입체적인 개발이 필요하다고 인정하여 조성토지를 공급 받을 자(이하 "복합개발시행자"라 한다)를 공모하는 경우에는 다음 각 호에 따른다. 1. 공모는 일간신문에 1회 이상, 응모기간은 90일 이상으로 할 것 2. 사업시행자는 분야별 전문가로 구성된 선정심의위원회를 구성하여 평가를 거쳐 복합개발시행자를 선정하되, 선정심의위원회는 관할 지방자치단체장이 추천하는 자를 포함하여 구성할 것 3. 그 밖에 평가기준, 협약서 체결 등에 필요한 사항을 정할 것 4. 선정심의위원회는 사업제안, 디자인 또는 설계 등에 대하여 평가할 것 ② 제1항에 따른 복합개발시행자에게 공급하는 토지는 주택건설용지, 문화체육시설용지 및 상업업무용지 등으로 하며, 해당지구 해당 용지 면적의 50퍼센트를 초과할 수 없다. 단, 원형지로 공급하는 토지는 전체 면적을 대상으로 할 수 있다. ③ 사업시행자가 복합개발시행자에게 출자를 하고자 할 경우에는 사전에 국토교통부장관에게 필요성 및 출자비율 등을 보고하여야 한다. 제15조(채권보상자 등에 대한 우선공급) 사업시행자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행령 제26조제1항에 따른 부재부동산 소유자가 아닌 자로서 토지 등의 전부를 협의양도하고 그 보상금의 일정금액 이상을 채권으로 수령하거나 금융기관에 일정기간 이상 예치한 자에게 조성토지를 우선하여 공급할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 공급대상자의 범위, 우선하여 공급하는 토지의 범위, 공급방법 및 공급기준 등을 정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 제16조(공급대상자의 자격제한) 사업시행자가 영 제17조제5항에 따라 공급대상자의 자격을 제한하고자 하는 경우에는 자격제한의 목적, 필요성, 방법 등에 대하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 제17조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2020년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.