부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침

제1조(목적) 이 지침은 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」(이하 "법"이라 한다) 및 동 법 시행령(이하 "영"이라 한다)에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(매입수요의 조사) ①국토교통부장관은 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)에게 부도임대주택의 매입수요를 조사하도록 요청할 수 있으며, 국토교통부장관의 요청을 받은 시·도지사는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다.)에게 매입수요조사의 실시를 요청하여야 한다. ②시장·군수·구청장이 제1항에 따라 매입수요조사를 요청받은 경우에는 관할 지역 내 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 영 제2조에 따른 임차인(이하 "임차인대표회의 등"이라 한다)을 대상으로 부도임대주택의 매입수요를 조사하여야 한다. ③시장·군수·구청장이 제2항에 따라 부도임대주택의 매입수요를 조사하는 경우에는 임차인대표회의 등에게 별지 제2호서식에 의한 부도임대주택 매입희망서를 제출하도록 요청할 수 있으며, 이 경우 부도임대주택의 매입을 원하는 임차인대표회의 등은 부도임대주택 매입희망서를 작성하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. ④제2항 및 제3항에 따라 부도임대주택의 매입수요를 조사한 시장·군수·구청장은 별지 제1호서식에 따른 부도임대주택 매입수요조사서를 작성하여 제3항의 부도임대주택 매입희망서와 함께 시·도지사에게 제출하여야 하며, 시·도지사는 부도임대주택 매입수요조사서와 부도임대주택 매입희망서의 내용과 형식이 법령 및 이 지침에 적합한 지 여부를 검토한 후, 이를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 제3조(매입계획의 수립) ①국토교통부장관은 제2조의 규정에 의한 부도임대주택의 매입수요조사 결과를 기초로 하여 매입대상주택의 매입계획을 수립하여야 하며, 이 경우 해당 부도임대주택의 소재지, 경매의 진행상황, 매입을 희망하는 임차인 수, 부도기간 등을 종합적으로 고려하여 매입계획을 수립할 수 있다. ②국토교통부장관이 제1항의 매입계획을 수립하는 경우에는 현장조사를 실시하거나, 관할 시·도지사, 시장·군수·구청장, 주택매입사업시행자, 주택법 제62조제2항에 따른 기금수탁자(이하 "기금수탁자"라 한다)의 의견을 청취할 수 있다. ③제1항의 매입계획에는 매입의 대상, 주택매입사업시행자 등이 포함되어야 한다. ④제1항의 매입계획이 수립된 경우, 국토교통부장관은 이를 지체없이 주택매입사업시행자 및 시·도지사에게 통보하여야 한다. 제4조(매입요청) ⓛ제3조제4항의 매입계획을 통보받은 주택매입사업시행자는 임차인대표회의 등에게 15일 이상의 기간을 정하여 부도임대주택의 매입을 요청하도록 통보하여야 한다. ②제1항의 통보를 받은 임차인대표회의 등은 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있으며, 이 경우 별지 제3호서식에 의한 부도임대주택 매입요청서에 법 제6조제2항 각 호에서 정하는 서류를 첨부하여 주택매입사업시행자에게 제출하여야 한다. ③법 제6조제2항제6호에서 "그 밖에 국토교통부장관이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 서류를 말한다. 1. 주민등록등본 2. 토지대장등본 3. 건물 등기부등본(평형별 각 1세대씩 제출) 4. 토지 등기부등본(대지권이 설정되어 있지 아니한 경우에 한한다) 5. 그 밖에 주택매입사업시행자가 필요하다고 인정하는 서류 ④주택매입사업시행자는 제2항 및 제3항에 따라 임차인대표회의 등이 제출한 서류의 내용이나 형식에 흠이 있는 경우 상당한 기간을 정하여 보완을 요구할 수 있으며, 이 경우 임차인대표회의 등은 주택매입사업시행자의 보완 요구에 응하여야 한다. 제5조(매입대상주택) 제4조에 따라 매입요청한 부도임대주택 중 매입대상주택은 법 시행일 전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결하고 당해 계약을 체결한 임차인이 거주하였거나 거주하고 있는 주택에 한하며(실제로 거주한 경우나 거주하고 있는 경우를 포함한다.), 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 매입요청한 주택은 매입대상주택에서 제외한다. 1. 부도 등의 발생 사실을 알면서 거짓으로 임대차계약을 체결한 자 2. 이미 경매개시결정의 등기, 전세권의 등기 또는 주택임대차보호법 제3조의3에 의하여 임차권의 등기 등이 경료되었음에도 이에 반하여 당해 주택에 새로이 임대차계약을 체결한 자 3. 법인 그 밖의 단체<신설 2008.11.28> 4. 대물변제를 원인으로 임대차계약을 체결한 자<신설 2008.11.28> 제6조(매입대상주택 지정) ⓛ주택매입사업시행자는 제4조에 따라 제출된 매입요청서류 등을 검토한 후, 별지 제4호서식에 따라 부도임대주택 매입대상 지정신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. ②국토교통부장관은 제1항의 신청을 받은 경우, 제3조의 매입계획에 적합한지 여부 등을 확인하여 매입대상주택으로 지정·고시하여야 하며, 시·도지사 및 주택매입사업시행자에게 매입대상주택의 지정 결과를 통보하여야 한다. ③제2항의 통보를 받은 시·도지사는 시장·군수·구청장에게 그 내용을 통보하여야 하며, 시·군·구청장은 통보받은 내용을 시·군·구 게시판 등에 게재하여야 한다. 제7조(경매의 실시) ⓛ제6조에 따라 매입대상주택이 지정·고시된 경우 주택매입사업시행자는 기금수탁자에게 위 지정·고시된 사실을 통지하여야 하며, 위 통지를 받은 기금수탁자는 위 주택에 대한 경매절차의 개시여부, 경매개시신청시기 및 경매절차진행사항 등에 관하여 주택매입사업시행자와 협의하여야 한다. ②주택매입사업시행자는 기금수탁자에게 지정·고시된 매입대상주택에 대한 경매개시를 요청할 수 있고, 기금수탁자가 지정·고시된 주택에 대하여 경매를 신청할 경우 지정·고시된 매입대상주택만을 별도로 분리하여 경매신청하도록 요청할 수 있다. ③주택매입사업시행자는 해당 부도임대주택의 감정평가액의 범위 내에서 매입함을 원칙으로 하되, 부도임대주택의 매입사업비가 절감될 수 있도록 노력하여야 한다. ④주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하는 경우, 그 진행상황 및 결과를 국토교통부장관과 기금수탁자에게 보고·통보하여야 한다. 제8조(임차인의 임대보증금 보전) ①지정·고시된 매입대상주택의 임차인은 법 제7조제4항에 따라 법원의 경매 배당절차에서 임대보증금에 대한 배당액이 확정된 경우, 그 사실을 주택매입사업시행자에게 신고하여야 한다. ②주택매입사업시행자가 제1항에 따른 신고를 받은 경우에는 임차인의 임대보증금에서 법 제7조제1항 각 호의 금액을 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 한다. 이 경우 법 제7조제1항제4호의 "그 밖에 국토교통부장관이 정하는 비용"이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 임차인이 임대사업자로부터 이미 지급받은 임대보증금 2. 기타 법원 판결 등의 사유로 임대보증금을 공제할 필요가 있는 경우의 그 금액 ③ 법 제7조제1항제2호 및 제3호의 금액은 다음 각 호의 날까지 계산하며, 임대료의 미납시점이 불분명한 경우에는 임대차계약서상 잔금납부 지정일부터 미납한 것으로 간주한다. 다만 미납임대료가 3년분을 초과할 경우에는 임차인이 퇴거한 날(임차인이 임대사업자와 적법하게 임대차계약을 해지하고 당해 주택을 명도한 날을 말한다. 이하 같다) 또는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 날 전일부터 역산하여 3년분으로 한다.<개정 2008.11.28> 1. 법 제7조제1항제2호의 금액은 임차인이 퇴거한 날 또는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 날 전일 2. 법 제7조제1항제3호의 금액은 임차인이 퇴거한 날 또는 주택매입사업시행자와 새로운 임대차계약을 체결한 날 전일 ④법 시행일 이후 경매개시되는 매입대상주택의 임차인이 법 제7조제4항의 배당신청을 해태하거나 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조의 권리보전절차의 이행을 해태함으로써 배당받을 수 있었던 금액을 배당받지 못하는 경우에는 임대보증금에서 이를 공제한다. ⑤주택매입사업시행자가 부도임대주택 임차인의 임대보증금 보전액을 확정한 경우에는 그 사실을 해당 임차인에게 통지하여야 한다. 제9조(재정 및 국민주택기금의 지원) 기금수탁자는 법 제7조제2항에 따라 매입대상이 되는 부도임대주택의 세대별로 이자 회수금을 적립하여야 하며, 주택매입사업시행자가 별지 제5호서식의 국민주택기금 이자지급청구서를 제출한 경우에는 즉시 이를 지급하여야 한다. 제10조(이의신청) ①임차인은 제8조제4항에 따라 확정·통보된 임대보증금 보전액에 대하여 별지 제6호서식에 따라 주택매입사업시행자에게 이의신청을 할 수 있다. ②주택매입사업시행자가 제1항의 이의신청을 받은 경우에는 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 제11조(행정사항) 주택매입사업시행자는 관계법령 및 이 지침과 배치되지 아니하는 범위 내에서 부도임대주택의 매입과 관련하여 필요한 사항을 정할 수 있다. 제12조(보칙) 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」, 「주택법」, 「임대주택법」, 「국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법」,「민법」, 「민사집행법」 등 관계법령에 따른다. 제13조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 지침에 대하여 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2016년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.